河源将出台这份文件,规范土地使用权转让行为!

【河源搜狐焦点讯】河源市自然资源局关于公开征求《关于规范土地使用权转让行为有关事项的通知（征求意见稿）》意见的公告

　　为有效配置土地资源要素，提高我市土地节约集约用地水平，根据相关法律法规规定，我局起草《关于规范土地使用权转让行为有关事项的通知（征求意见稿）》。为进一步提高自然资源管理决策的科学性和民主性，保护公民、法人和其他组织的合法权益，现将我局拟定的《关于规范土地使用权转让行为有关事项的通知（征求意见稿）》面向社会公众公开征求意见，具体内容可登录门户网站http://www.heyuan.gov.cn/bmjy/hyszrzyj/tzgg/）通知公告栏中查阅。

　　欢迎社会各界提出宝贵意见，有关修改意见或建议可通过书面或电子邮件的形式于2020年10月11日前反馈至我局（电子邮箱：gtyongdike@163.com;传真：0762-3663002）。

　　河源市自然资源局

　　2020年9月14日

关于规范土地使用权转让行为有关事项的通知（征求意见稿）

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等规定，为进一步规范我市土地使用权转让行为，现将有关事项通知如下：

　　一、〔土地转让行为类型〕土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。土地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

　　二、〔土地使用权转让条件〕土地使用权转让应符合以下条件：

　　（一）以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得不动产权(土地使用权)证书；

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让时房屋已经建成的，还应当持有不动产权（房屋所有权）证书；

　　（三）出让(租赁)合同约定、划拨决定书对土地转让有限制条件的，则土地转让应符合其约定条件。

　　（四）法律、法规规定应符合的其他条件。

　　三、〔无须审核土地使用权转让情形〕以下土地使用权按照规定办理转让手续，无须审核土地开发投资进度：

　　（一）经法院公开拍卖处置后，凭法院出具协助执行通知书办理的；

　　（二）登记到金融机构名下的抵债土地；

　　（三）自然人或不具备房地产开发资质的企业，因开发需要成立全资企业（股权份额与土地使用权份额一致），将土地作价入股到全资企业名下（需承诺开发投资进度达到25%前股权不变更）；

　　（四）两个以上土地使用权人共同使用一宗土地，其中一个或几个共有人将全部份额转让给其他共有人；

　　（五）登记的土地使用权人与房屋所有权人不一致，将土地使用权转让到房屋所有权人名下；

　　（六）农村集体经济组织（经济合作社、经济联合社、股份合作经济联合社）及基层自治组织（居委会、村委会、生产队、村民小组）对登记在其名下的留用地（生产生活用地），在征得农村集体村民会议2/3以上成员或2/3以上户代表同意的前提下，可按照留用地管理相关规定公开组织挂牌转让，也可通过协议方式将用地转让到该农村集体成立的一家全资公司名下（必须由农村集体为单一股东）。留用地挂牌转让后若需再次转让，则土地投资开发总额需达到25%。

　　（七）地上房屋已领有房屋所有权证书，房屋登记面积大于整体报建面积或最大可建面积的25%；

　　（八）开发投资进度超过25%办理转让手续后再转让的。

　　（九）小面积零星用地（办证面积400平方米以下，且建成后物业属于不可再细化分割销售的用地）。

　　四、〔审核要求〕审核土地开发投资进度的要求：

　　（一）完成开发投资总额的25%以上，是指已投资额占总投资额的25%以上。已投资额和总投资额均不含出让价款、划拨价款、土地闲置费和涉及土地交易的税费。

　　（二）土地开发投资进度的核算和认定，由土地使用权人委托有资质的工程造价所或会计事务所进行项目投资审计，出具《项目投资审计报告》，审计报告应明确项目是否已完成开发投资总额的25%以上，并且核算结果应符合以下要求：

　　1.以宗地为单位办理报建手续，取得建设工程规划许可证和施工许可证，实地已进行开发建设，根据报建和开发建设情况出具核算结果。

　　2.核算结果的总投资额不能低于：（1）宗地出让合同约定的总投资额（如含地价款的，可减去地价款）；（2）立项批复中确定的总投资额减去出让价款。同时，结合自然资源主管部门审定的设计总平面图核定总投资额。

　　（三）工程造价所或者会计师事务所存在虚报、伪造等违法违规行为的，依法依规追究责任，并由自然资源部门列入失信黑名单实施联合惩戒。

　　五、〔未达条件转让处理〕对未完成开发投资总额25%的土地或未形成工业用地或者其他建设用地条件，按照“先投入后转让”的原则，由交易双方签订转让合同后办理预告登记，待达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的权利主体证明。

　　六、〔土地转让权利及义务〕土地使用权转让时，土地使用权出让合同和划拨决定书中载明的权利、义务随之转移。转让前土地已构成闲置的，应按先规定完成闲置土地处置。

　　七、转让集体建设用地使用权参照执行。

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