金融街:“钱紧”压力下的“降速”、“深耕”

作者：李霞

5月12日，金融街（000402.SZ）发布《关于累计新增有息负债超过净资产百分之二十的公告》。公告显示，截至2019年末，公司净资产金额为389.81亿元，有息负债余额为869.51亿元；截至2020年4月末，公司有息负债余额为984.25亿元，累计新增有息负债金额为114.74亿元，占公司2019年末净资产的比例为29.43%。

4月29日晚，金融街披露2019年报。2019年，金融街实现营业收入261.84亿元，同比增长18.41%；归母净利润34.41亿元，同比增长5.3%。2019年，金融街实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平米。

同时，金融街还披露一季报。2020年金融街一季度实现营业收入22.45亿元，较去年同期下降42.37%；归属于上市公司股东的净利润1.65亿元，较去年同期下降73.07%；实现销售签约额25.4亿元，同比下滑65%。一季度金融街业绩下滑的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目销售和回款大幅下降，计划结利项目工程进度受到影响，导致结算收入下降；资产管理业务收入下滑。

销售金额增速表现不一

由图1可知，金融街2015-2019年的合约销售额分别为150亿元、276亿元、235.7亿元、307亿元、319亿元。可以看出金融街近5年实现的合约销售金额整体呈现上涨趋势，仅2017年出现下滑。但是销售金额增速却表现不一，2015-2019年，金融街同比增速分别为15.38%、84.00%、-14.60%、30.25%和3.91%。

据金融街2019年年报显示，2019年，金融街实现签约销售额319亿元，实现签约销售面积118万平米。其中，住宅产品以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现签约销售额266亿元，销售面积104万平米；商务产品加强大客户销售，推进产品去化，实现签约销售额53亿元，实现销售面积14万平米。

据金融街一季报显示，报告期内，受新冠肺炎疫情期间项目售楼处暂停开放的影响，金融街实现销售签约额25.4亿元，同比下滑 65%。其中，住宅地产项目销售签约20.7亿元，商务地产项目销售签约4.7亿元。金融街表示，在3月中下旬疫情缓解后，公司有序推进复工复产，部分项目销售逐步恢复。

在土地储备方面，金融街坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”的区域战略。报告期内，金融街合理补充项目，持续完善项目区域布局。数据显示，2019年金融街通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式，以合理成本获取项目20个，新增权益建筑面积234万平方米，实现权益投资额169亿元，楼面均价约10019元/平方米。截至报告期末，金融街已进入五大城市群16个重点城市/区域，总体可结算项目规划建筑面积1753万平方米（对应权益规划建筑面积1401万平方米）。2020年，金融街计划实现项目土地投资权益金额约180亿元。

从图2来看，近5年金融街的去化压力表现不一。2015-2019年金融街存货/平均预收账款指标分别为7.45、4.12、4.33、7.55和6.38。金融街该指标变化剧烈。2016年大幅跳水，从2015年的7.45高位大幅下降至4.12。但没保持多久，2018年该指标又大幅上升至7.55，达近5年最高值，当期金融街去化压力较大。得益于报告期内，公司科学统筹好销售回款、项目投资、工程建设等大额资金收支关系，积极应对市场变化，加强销售签约回款力度。2019年金融街的存货/平均预收账款指标下降至6.38，去化压力有所缓解。

而近5年预收账款周转率在2016年达到最低值1.45，其他年份相对在高位。报告期内预收账款周转率指标也由2018年底的2.15稍有下降至2.09，预收账款结转营收的速度稍有变慢。

2020年一季度受疫情影响，金融街存货/平均预收账款指标为5.63，预收账款周转率为0.16达历史低位。

营业收入原地踏步

从近5年的营收数据来看，从2014年开始，金融街的营收便出现“原地踏步”的局面。2014年公司实现营收220.36亿元，而到了2018年这个数字也只有221.13亿元。2019年，金融街实现营业收入261.84亿元，同比增加18.41%，归母净利润34.41亿元，同比增加5.30%；扣非净利润28.7亿元，同比下降3.91%。

分业务来说，金融街房产开发业务实现营业收入235.7亿元，同比增长20.3%。其中，住宅产品实现收入155.9亿元，同比增长1.0%；商务产品收入79.8亿元，同比增长94.8%。报告期内，因结利项目的结构性差异，房产开发业务毛利率有所下滑至36.8%。此外，金融街物业出租业务实现营业收入18.4亿元，同比增长5.7%，毛利率保持在91.3%的较高水平；物业经营业务实现营业收入6.9亿元，同比增长1.9%，毛利率为24.3%。

基于房地产开发业务毛利率的下降，从而导致金融街综合毛利率下降。2019年金融街实现毛利率40.15%，而2018的毛利率为48.60%，同比下降17.39%。报告期内，期间费用率从2018年的12.66%下降至11.81%。

不过，从年报数据来看，金融街各地区间毛利率差异十分明显。金融街北京区域的毛利率高达49.40%，但在天津、惠州等地区的毛利率仅为30.72%和21.79%。通常而言，房企在不同区域间毛利率确实会有差异，但金融街的营收基本不生长以及区域性毛利率差异过大，其业绩增长持续性或将存疑。

今年一季度，金融街实现营业收入22.45亿元，较去年同期下降42.37%；归母净利润1.65亿元，同比下降73.07%；扣非归母净利润1.06亿元，同比下降79.44%。金融街表示，一季度收入和利润下滑，主要是因为受疫情影响，售楼处关闭，项目现场停工，资产管理项目暂停营业或减少了营业时间。报告期内，公司毛利率为47.7%，基本维持上年水平，净利率为11%，同比降低6.7个百分点；期间费用率为21.8%，较上年升高5.6%，对业绩形成拖累。

财务杠杆高企

2019年，金融街净负债率由2018年末的184.26%略微下降至188.87%。但其调整后的资产负债率也由2018年末的74.94%，略微下降至73.53%。整体来看，金融街财务杠杆高企。

报告期内，金融街坚持高效直接融资，新发行多期公司债券和供应链金融产品，各期发行利率保持在房地产行业较低水平，获取新的“金融街中心资产支持专项计划”和“非金融企业债务融资工具”发行批文，截至4月30日，金融街累计完成三期73亿元SCP发行，平均票面利率2.47%，完成80亿元金融街中心CMBS 发行，票面利率为2.80%。

从负债结构看，截至2019年底，金融街共持有有息负债846.51亿元，基本以长期负债为主，短期负债比例不足两成，债务结构较为合理。

2019年末，金融街经营活动产生的现金流量净额为26.6亿元，而上年同期该值为-90.29亿元；筹资活动产生的现金流量净额为-27.12亿元，同比下降121.29%。

一般来说，企业经营活动现金流转正、融资活动的现金流转负两者同时产生，说明企业的大量现金回流用于债务清偿的比例在增加，有利于降低企业自身的债务风险。

得益于金融街现金流状况改善，公司的债务结构发生了变化，债务情况确实得到了缓解。2019年，金融街有息负债总额846.51亿元，较去年同期下降2.32%；一年到期的非流动负债为158亿元，同比增长132.73%；短期借款为0.5亿元，同比下降达98.34%。明显看出，公司短债比例在下降。

但是，2019年金融街调整后的速动比率为0.86小于标准值1。同时，报告期内调整后的现金比率也由2018底的0.45下降至0.31。综合来看，公司的短期偿债能力有下降趋势。

一季度，经营性现金流由21.2亿下降至-45.9亿，同比下降317%。金融街的调整后的速动比率略降为0.86小于标准值1。同时，报告期内调整后的现金比率也由2019底的0.31进一步下降至0.24，公司的短期偿债能力进一步下降。

值得注意的是，自三月份房地产行业陆续复工以来，上市房企频繁融资，金融街也不例外。

1月17日，金融街发布《2020年度第一期超短期融资券发行情况公告》。公告显示，金融街于2020年1月15-16日发行了2020年度第一期超短期融资券。该融资券实际发行总额为29亿元，发行利率为2.98%。

3月6日，金融街发布公告称，成功发行2020年度第二期超短期融资券，此次发行金额19亿元，票面利率2.65%。

4月13日，据上清所披露，金融街拟发行25亿元超短期融资券，发行期限267天。4月17日，官网披露，金融街中心80亿元资产支持计划成功发行，利率2.80%为国内CMBS最低。4月20日，金融街成功发行2020年度第三期金额25亿元超短期融资券。

5月12日，金融街发布公告称，截至2020年4月末，公司有息负债余额为984.25亿元，累计新增有息负债金额为114.74亿元，占公司2019年末净资产的比例为29.43%。公告指出，较2019年末，截至2020年4月末变化主要为银行借款减少1.20亿元；非金融企业债务融资工具（SCP）和CMBS增加82亿元；其他有息负债增加33.93亿元。

随着债务的增加，偿债能力的减弱，叠加2020年初的疫情冲击，似乎也不难理解金融街频繁融资的原因。对房企来说2020年不光是“钱紧”一年，销售端也将承受更大压力。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示，金融街未上榜。

在绿色建筑方面，2019 年，金融街北京未来公元项目获得绿色三星认证标识，北京金融街·万科丰科中心项目获得 LEED-NC 金级认证和绿色二星认证标识，上海火车站北广场项目 D 地块获得绿色二星认证标识。

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