【楼盘测评】雅居乐·京华雅郡:预订55套?说好的“三秒售罄”

来源：智能家居时间：2020-05-28 02:19

原创房小评中国房评报道今天

3秒能做什么？

背一个单词？用5G下载一部超清电影？或是卖出210套房子！

沉寂的亦庄限竞房市场很久没有爆款项目推出了，当雅居乐在京首个项目京华雅郡210套房源3秒售罄的消息传出时，一时激起千层浪。

4月30日京华雅郡案场实景

随后房小评收到无数条关于这个项目的留言和询问，归结起来有四类：

“这个项目还能买到么？”

“现在买会不会买贵了？”

“为什么不带精装单价还那么高？”

“产品怎么样？”

显然，这些发问的网友并非都去过项目，而是被热销新闻吸引而来。

是否要“追涨”京华雅郡？房小评为此实地踩盘，解答网友疑问，附赠四条建议，以供参考。

千万别当真

京华雅郡作为亦庄河西区第一个打造89平米三面宽产品的限竞房，市场关注度颇高。

据说开盘前，项目光客户小订就收了不下500组。

4月29日，京华雅郡完成814套房源预售取证，并于4月30日开盘线上选房，首期推出6＃、10＃、11＃三栋楼，共计210套房源。

面向500组小订客户只推210套房源，这让房小评想起了2011年抢小米第一代手机时，那种排队抢购才有机会买到的饥饿营销。

于是，在项目开盘当天，“3秒售罄”的消息不胫而走。

可截至5月26日，在北京市住建委网站上，京华雅郡显示已预订房源数量只有55套。

“开盘当天89平米三面宽户型卖得最好，五一期间我们又加推了9号楼。”据悉，项目开盘当天10、11号楼89平米三面宽户型销售最快，而6号楼134平米大户型和11号楼80平米东西向户型还有未售房源。

房小评计算了一下，即便6、9、10、11号楼都售罄，项目也还有556套可售房源，不用担心买不到。

咱不能看到“3秒售罄”就当真，咱不能输。（傲娇脸）

让优惠飞一会儿

“项目开盘当天有99折和5000元优惠，现在都没有了。而且460万的89平米三面宽户型未来要卖到480万以上。”

京华雅郡销售的一席话不免让熟悉亦庄楼市的买房人心生疑惑：项目何来涨价底气？

要知道四环外的临铁限竞房电建·洺悦湾的均价才54715元/平米，而且还是全装修交付。京华雅郡在五环外都快到六环了，距离地铁超过5公里，如果没有优惠，5万多的价格真的劝退。

价格从来都是随着市场而变的。

“京华雅郡首次开盘去化不到120套。89平米户型开盘当天确实卖得不错，但之后加推的9号楼卖得并不快，到现在也就成交了20多套。”周边竞品项目销售的“爆料”，让还没出手的客户吃下一粒定心丸。

同样的三面宽户型加推，为何没能延续热销的节奏？竞品项目销售替买房人算了笔帐。

京华雅郡首次开盘买房人享受99折＋5000元优惠，以5.1万／平米均价计算，89平米户型总价不到450万元。

但没了折扣和优惠，总价要多出近5万元。而且楼层位置好的89平米户型，总价要到460-470万元。

在亦庄，460-470万元这个总价的限竞房项目，很多都是精装修交付，而京华雅郡是毛坯交付。

此外，京华雅郡首次开盘推出的10、11号楼以及加推的9号楼都是南向临街的户型。

“不带精装修，而且还临街。”一位放弃购买京华雅郡的买房人坦言，470万元都能买到周边项目楼王的位置了，在这里只能买到客厅和两个卧室都临马路的房子。

买房人对项目的疑虑最终体现在了成交上，“3秒售罄”的京华雅郡开始降速。

当市场不好时，优惠才有用武之地。

等不来的大降价

近几年北京限竞房集中供地和市场变化让开发商如履薄冰，稍有不慎就会陷入零利润，甚至赔钱卖的境地。

从拿地时间上看，京华雅郡比亦庄在售的四个限竞房项目拿地晚了1-2年，41.3%的溢价率和39625元／平米的楼面价又是区域拿地成本最高的。

虽然该地块销售限价比之前区域内项目有接近1500元／平米的提升，但了解亦庄住宅市场的买房人都清楚，在售项目中不乏单价4.6万元／平米左右的产品，就连和悦华锦，都给出了不小的优惠力度。想要通过这部分价格差赚利润，难度很大。

拿地成本高企的同时，雅居乐的融资成本也不低。

据雅居乐2019年年报显示，其年内融资成本为7.10%，同比增长约10%，总借款成本已达70.79亿元，同比增加40%。其中永续债规模达135.6亿元，比2018年末增加52.3亿元。

一位证券分析人士表示，永续债融资成本比一般债务要高。

地拿贵了，融资成本又高，再加上11个月的开发周期，京华雅郡5.1万元／平米的价格再向下的空间已经十分狭小。

寄希望于京华雅郡降到金隅学府或者中国铁建国际公馆的单价再出手的买房人，建议趁早去买那两个项目。

亦庄河西区该怎么选？

亦庄河西区一共6个限竞房项目，其中5个已经入市，总共5326套房源。

在京华雅郡之前入市的4个项目中，只有130平米以上户型的产品才拥有3面宽，总价都在650万元以上。

大量同质化的刚需产品不但现阶段竞争惨烈，未来进入存量房时代，同样价格难有大起伏。

作为区域内相对匮乏的刚改产品，京华雅郡89平米三面宽户型在现阶段，以及未来二手房交易中都有一定的稀缺优势。

对于刚改家庭而言，多一间南向卧室和双卫的配置，对居住和生活品质的改善比较直接。

从目前楼市的热销项目来看，此类户型设计已成为新的趋势。

据业内消息，亦庄河西区最后一个入市的港中旅限竞房项目，将推出170平米大平层户型，以及130平米四居产品，加速向改善需求靠拢。

接连推出限竞房项目的亦庄，小户型产品已经供大于求，而亦庄金茂府、紫禁壹号院等改善项目的总价全部都在千万元以上，中间出现的断层成了蓝海。

未来区域从刚需到刚改和改善的购买力释放，以及区域改善产品的稀缺性决定了此类89平米三面宽户型的市场前景。

对于有意购买京华雅郡的购房人，建议首选89平米三面宽户型或更大的134平米户型。

需求至上，顺应市场的产品才有想象空间。

【楼盘测评】雅居乐·京华雅郡:预订55套?说好的“三秒售罄”

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