【金诉专栏】房价缩水,曾经选择经营贷的业主或将面临巨额差价

来源：智能家居时间：2024-03-08 17:31

律师介绍

王玉臣（金诉创始人） 北京法学会不动产法研究会理事 北京市律协土地房地产专委会委员 北京市朝阳区律师协会第四届会员代表大会代表 央视《社会与法》栏目特邀律师 北京电视台、人民日报、中国新闻周刊等主流媒体特约采访律师 CIVILIZEDCITY

开年以来，很多地区选择“以房抵贷”的业主们陷入了新的困境。我们这里说的“以房抵贷”并不是普通的房贷，而是将房子作为抵押，去贷经营贷、装修贷或者是消费贷等。这类贷款虽然比房贷的利率低，但是对于购房人来说，后续的风险却远高于房贷。

01 贷款用途

首先，银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪作他用。经营贷转房贷这一做法本身就是违规的。对于购房人来说，一旦被查出经营贷转房贷，将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，征信也会受到严重影响。

提前还贷 02

其次，经营贷转房贷的操作过程往往需要先筹资提前还房贷。比如先通过过桥资金还清房贷，房贷还清以后，再用房子作为抵押，办理经营贷，借经营贷再来偿还过桥资金。但是经营贷与房贷不同，贷款周期是很短的，一般可能三年以内。到期后，借款人需要先还清之前的本金才能再办理新的贷款，需要重新申请，重新对房屋进行评估。这本身就会存在续贷风险，而且当房价下降时，评估值也可能会下降，购房人能够申请到的贷款额度也会随之变小。

03 资金缺口

因此，在借新贷还旧贷的过程中，将可能会出现资金缺口，给购房人带来新的经济压力。一些人可能会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷的方式来补齐这个窟窿，进而产生新的成本。一旦后续资金出了问题，如果不能及时偿还，负债将会如滚雪球般越来越多。需要注意的是，在部分城市的部分银行，并不是只有续贷时才会要求借款人“补差价”，银行可能会根据房价变动情况自动发出风险预警。

比如一套在贷抵押房源，房价跌幅超过30％，即便还没到续贷期，可能也会要求借款人及时“补差价”。对于资金状况较差的借款人来说，这无异于在头上悬了一把利刃，辛辛苦苦买的房随时都有被收回的可能。

划重点 HIGHLIGHT

对于我们普通人来说，一定不要使用经营贷、装修贷、消费贷等贷款代替房贷，后续可能会面临较大的风险。

与此同时，也希望相关部门能够完善相关的流程和要求，从源头杜绝该行为和相关风险。比如需要加强对提前偿还房贷的资金来源审查，加强对经营贷放贷后资金流向的监管。同时，还可以加强执法，以儆效尤。经营贷等其他贷款转房贷的行为，购房人自己是很难办到的，大多是在一些中介机构，甚至是银行机构的操作下完成的。希望相关部门能够对此类违法违规操作加强执法，严惩不法分子。

最后，加强宣传和教育。很多购房人之所以上了“贼船”，一方面可能是基于降低成本的需求，另一方面是大家在办理贷款时根本没有意识到其中的风险。我们在禁止其他贷款流入楼市时，不仅要让大家“知其然”，更要让大家“知其所以然”。