中指研究院：百强房企顺势谋变，新发展模式初见成效

2024年3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重召开。

2024年，中国房地产市场在经历了一系列调整后，呈现出新的发展态势。

根据中指研究院发布的《2024中国房地产百强企业研究报告》（以下简称《报告》），行业正逐步从传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式转向注重效益和质量的稳健发展。

当前形势下，相关部门提出一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，以及金融监管“三个不低于”要求，标本兼治化解房地产风险，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。在此背景下，房地产企业要顺应新的形势，积极作为，轻重并举，以销定投，实现稳健发展。

“大而不强”企业掉队 一大批新的优质企业上榜

《报告》指出，央国企市场份额继续提升，“大而不强”企业掉队导致断层出现。

当前房地产市场仍处于调整阶段，百强企业顺势而为，聚焦核心城市核心区域，把握市场主流需求抢收回款。2023年，百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%，表现略好于全国水平。

在行业不断洗牌的过程中，“大而不强”的企业逐渐掉队，也必将涌现出一批新的优质企业，促进房地产行业平稳健康发展。

从上榜企业看，中国融通资产管理集团有限公司、新希望(000876)五新实业集团有限公司、大华（集团）有限公司、成都兴城人居地产投资集团股份有限公司、苏州新区高新技术产业股份有限公司、众安集团有限公司等此前均不为人所熟知，洗牌力度非常大。

2023年，百强企业市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点。综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.3%，较上年基本持平。分企业所有制来看，央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额继续提升。

值得一提的是，在最新的百强企业中，诸如深圳地铁置业集团有限公司、上海城建置业发展有限公司、北京海开控股（集团）股份有限公司、广州城投地产等均为地方龙头国资企业。

2023年，百强企业继续向一二线核心城市聚拢，把握重点城市政策窗口期加快去化，重点城市销售贡献占比提升。百强代表企业销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.1、1.8、3.5个百分点至39.3%、58.3%、78.9%。

2023年，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放。这一点从百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比上看表现得十分明显。

90平方米以下首置类产品的销售额占比为12.1%，同比下降1.0个百分点，刚需群体观望情绪较重；90~140平方米首改类产品销售额占比过半，达51.9%；140~200平方米改善类产品销售额贡献率较上年出现较大提升，增加了1.7个百分点；200平方米以上高端类产品销售额贡献率微降。

“三道红线”指标均值均已合规 短期偿债能力分化显著

值得一提的是，百强企业“三道红线”指标均值均已合规，但净负债率有所上升、现金短债比基本持平。

2023年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%，净负债率均值为89.7%，现金短债均值比为1.67，净负债率较上年增加3.3个百分点，现金短债比较上年增加0.06。百强企业有息债务相对规模基本持平；债务平均期限略有延长，短期债务占比下降。

2023年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降1.4、1.5个百分点。近年来受结转成本偏高、存量去化、资产减值等多重因素影响，百强企业净利率有所下降。

百强企业流动性表现分化加剧，部分央国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击，现金减少较快，削弱了偿债能力。

中指研究院建议，融资政策重点转向支持项目，需做好项目开发运营争取资金流入。

一方面，百强企业可利用城市房地产融资协调机制获得融资，同时做好开发经营工作，增强项目信用。另一方面，百强企业应把握最新政策，盘活经营性资产，拓展融资渠道，从而增厚安全垫。

房企可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，同时可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，为城中村改造与配售型保障房等项目争取融资支持。

与此同时，如部分头部开发商早早预判的那样，部分百强企业营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。

《报告》对此认为，一方面，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。另一方面，持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。同时，持有型物业作为依赖长期经营的资产，房企也需提高资产运营效益、清退低效资产，实现长期可持续化经营。

中长期来看，受新房增量规模见顶、房地产去金融化等影响，企业单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模，利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利润规模增长更加受限。

因此，面向新周期如何维持有利润的发展成为百强企业必须面对的课题。企业间策略存在一定程度分化，总体以利润为核心经营目标，聚焦于优势领域、优势区域，发挥竞争优势，根据房地产新形势调整业务布局策略，实现更有效率、可持续的发展。

文章来源：中指研究院

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