楼市新动向：二手房市场迎来暖春

近几个月来，重点城市二手房市场逐渐回暖，尤其是北京和上海，刚需客户积极入场，成交量创下新高。虽然新房市场依旧面临压力，但二手房以价换量的策略正在发挥积极作用。未来几个月，市场走向仍需进一步观察。

自5月17日新政实施以来，重点城市的房地产市场出现了明显的回暖迹象。步入7月，政策效应减弱，加上市场进入传统淡季，新房成交再度回落，但核心城市的二手房市场却保持了一定的活跃度。近期，中指研究院分析了二手房市场的数据，得出结论：重点城市的二手房市场仍在“以价换量”，成交量保持了一定规模。7月，北京和成都的二手房成交量创下近一年来的月度新高。而在北京和上海，300万以下的二手房成交明显增长，刚需客户大量入场，尤其是低总价、小户型房源具有较强吸引力。尽管二手房市场表现亮眼，但新房市场依旧承压，未来市场走向仍需观察。

北京市场的表现尤为突出，2024年二季度，300万以下的二手住宅成交量同比增长了51.1%，显示出刚需客户对二手房的强劲需求。7月，北京二手住宅成交量达15575套，环比和同比均有显著增长，但价格依然保持下行。上海市场同样表现不俗，2024年二季度，300万以下的二手住宅成交量同比增长了90.7%。尽管7月二手住宅成交量有所回落，但总量仍处于较高水平。成交结构上，低总价、高性价比的“老破小”房源成为市场热点。

从整体市场表现来看，当前二手房市场的活跃度高于新房市场。在核心城市，二手房市场的回暖不仅反映了刚需客户对低总价房源的偏好，也显示了新房与二手房市场之间的结构性变化。新房市场的供给逐渐向郊区转移，而二手房则集中在核心区域，加上居民对新房交付的担忧，使得二手房对新房形成了一定的分流效应。在当前经济环境下，一些业主选择降价出售二手房，以实现资金回笼，而不再进入新房市场进行改善性购房。这一趋势使得二手房市场的替代效应进一步增强。

展望未来，二手房市场的“以价换量”态势或将持续，尤其是在核心城市，价格调整后的“老破小”房源将持续吸引刚需客户。但是，二手房市场的活跃度是否能带动整体楼市回暖，仍需进一步观察。新房市场短期内仍面临较大压力，楼市见底尚需时间。

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