两极分化,将是中国楼市的未来

来源：智能家居时间：2020-07-02 09:07

疫情之后，回暖似乎是楼市的主基调。

根据国家统计局发布的最新数据，5月楼市的各方面表现都有所回暖。

在房价指数上，70座典型城市里房价上涨的有57座；

从销售情况看，5月的商品房销售量更是创下年内新高。

但是，在简一老师看来，这次疫情对楼市的意义不止于此——疫情更像是楚河汉界，给楼市划了一条明确的分界线。

分界线两边，一半是海水，一半是火焰。

一、疫情之后的城市命运：一半扩张，一半收缩。

前不久，简一老师发布了一篇文章来分析长春和成都两座城市的扩容。

那篇文章已经说得很明确，未来中国的城市发展格局，一定是一些城市持续膨胀，成为区域的城市核心，享受资源倾斜、人口虹吸、规划优待等等一系列红利。与之相对，一些城市则将持续收缩，甚至有可能最终消失。

关于简一老师的这个判断，第一个印证已经出现了。

成都、长春之后，时隔短短3天，又一城迎来区划大调整。

6月22日，山东发布了关于烟台区划调整的通知：撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区。

烟台到长春、成都，再到更早的济南、合肥等地，通过区划调整，这些重点城市不断做大做强。而疫情之后城市扩容的密集动作，无疑是一个重要信号——"大鱼吃小鱼"时代，正式到来。

"大鱼吃小鱼"，也就意味着有一些城市岌岌可危，面临被吞并消失的危险。

比如说，在烟台的城市扩张过程中，山东人口最少、陆地面积最小的长岛县，就正式成为了历史。

长岛的命运，只是一个缩影。还记得房子5万一套白菜价的东北城市鹤岗吗？它们都是"收缩型城市"的典型代表。

对城市收缩，目前比较公认的定义是，人口规模在1万以上的人口密集城市区域，面临人口流失超过2年，并经历结构性经济危机的现象。

围绕这一定义，很多机构进行了研究，像此前克而瑞曾推出过一份城市目录，涵盖31个收缩型城市：

其一，资源枯竭型城市，包括鞍山、大庆、抚顺、阜新、鹤岗、淮北、鸡西、攀枝花、石嘴山、乌海和营口。

其二，产业结构调整型城市，包括巴彦淖尔、赤峰、佛山、衡阳、佳木斯、洛阳、三明、沈阳、通化和长治。

其三，传统人口输出型城市，包括白城、达州、嘉峪关、揭阳、金昌、遂宁和中卫。

其四，核心城市周边卫星城市，包括嘉兴、辽阳和玉溪。

你所在的城市，最终将走向怎样的命运？

城市的命运，和购房者的命运息息相关。没有人希望承载着自己绝大部分资产的城市成为下一个鹤岗，自身的个人财富剧烈缩水。

2020年，选对城市将比任何时候都更加重要。

二、豪宅和刚需房，冰火两重天

当我们跳脱以城市为维度的宏观视角，来到较为微观的市场现象当中，会发现，疫情之后的第二个市场分化现象，是豪宅和刚需房市场的冷热不均。

核心一、二线城市市场快速回暖，中高端乃至豪宅市场表现亮眼：富人们似乎更敏感地捕捉到了购房信号，并且火速付诸行动。

确实，他们有随时做出购房决策的余裕和资本。

另一边，弱三、四线城市市场整体低迷，刚需市场不容乐观。

先看豪宅市场。

在深圳、上海等超一线城市，豪宅市场出现抢购潮。上海的豪宅项目平均去化率超九成，碧云尊邸、中海汇德里等开盘即罄。深圳高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄，金众•麒麟公馆、深业中城、新锦安壹号公馆等项目前4月累计销售金额都超过了30亿元。

除此之外，合肥、南京等重点二线城市的高档以及豪宅项目也持续热销，销售业绩排名皆位居市场前列。

这些豪宅有多"豪"？以上海为例，榜上有名的项目如浦东碧云尊邸、浦东新鸿基滨江凯旋门、徐汇恒盛尚海湾等，均价都在10万元以上。

再看刚需市场。

疫情过后，刚需市场相对低迷，复苏动能减弱，市场观望情绪愈加浓重。4月以来，许多城市的刚需盘去化速度明显放缓，天津、宁波、郑州等市屡有项目开盘当天去化率不足30%，沧州碧桂园樾澜庭、合肥信泰锦华雅居和大华锦绣四季更是不足10%。

值得注意的是，像合肥这样的城市，同城之内豪宅和刚需市场也在分化。也就是说，你甚至不再能以城市为单位去讨论楼市，无论你在哪座城市买房，都需要更加谨慎选择。

这个分化现象背后，其实就是财富的聚集效应和居民购买力的分化，说白了就是贫富差距。

富人在疫情面前依旧从容地进行着资产配置，而真正的刚需却有可能在疫情面前再次推延甚至搁置自己的买房计划。

某研究机构调查了私人银行的客户大数据，得出的结论为——顶豪永远不缺购买者。

数据显示，高资产的私人银行客户持续增多，顶豪客群购买力依旧坚挺。据不完全统计，2019年13家银行总资产在500万元及以上的私人银行客户共计76万户，管理的总资产约10.68万亿元，户均总资产约1407万元，真实反映顶豪客群购买力异常强劲。其中，招商银行总资产在1000万元及以上的私人银行客户约8.2万户，同比增长12%，户均总资产高达2732万元。

疫情是残酷的生死场，划分生死，也划分了贫富。

楼市在回暖，但这只是整体趋势。对于买房人来说，市场分化显然更值得关注——跟对趋势，才更能掌控自己的命运。