解局 | 混战金陵城

观点地产网 7月中上旬，南京正值雨季，断断续续下着些雨，时而小雨，时而中雨，温度却保持在24至33度之间。比天气更热的，是房地产开发商的拿地热情。

7月15日上午，南京迎来本月的第三场土拍，也是“双限”之后的第二场土拍。这一天有9宗地块集中竞价入市，编号为NO.2020G36至NO.2020G44（下称：36号至44号），其中鼓楼区、雨花台区、浦口区各1宗，栖霞区2宗，江宁区4宗，总出让面积47.9万㎡，总建筑面积100.3万㎡，总起价129.5亿元。

这次土拍中，9宗地块共吸引了超过30家房企参与竞价，包括碧桂园、保利、德信、弘阳、华发、华润、万科、金地、美的置业、新城、中海、滨江等。

可以发现，参与竞价的房企中，不仅包括了弘阳、新城等长时间深耕南京的房企，亦有中海、佳兆业等近几年入局的“新人”。

最终，在30多家房企的“混战”中，宝龙&旭辉联合体、佳兆业、融信、弘阳、德信、中海、新城8家房企取得“胜果”，9宗地块总成交价达到148.5亿元，其中6宗地块到达上限价。

温度冷转热

毫无疑问，这又是一场起价就已经超百亿元的土拍。184.34亿元、135.2亿元、148.5亿元......人们似乎对南京7月份的超百亿土拍已经司空见惯。

事实上，跟随着北京、深圳、长沙、湖州、杭州、苏州等城市的步伐，南京于6月5日也加入到了“限地价、限房价”土拍规则的阵营中。

彼时，南京自然市规划和自然资源局发布2020年宁出第07号出让公告，涉及8幅涉宅地块，并于7月10日竞拍。这8幅地块均设有毛坯房销售限价，即最高售价不得超过毛坯房限价的110%，成为南京首批“双限”地块。

于是，在7月3日最后一场“非双限”土拍中，新规的降温效果立竿见影。当日集中出让的7宗地块中均以底价成交，总成交价184.34亿元，总出让面积53万㎡。

但来到7月10日，首场“双限”新规土拍下，土地市场反而开始升温，该次集中出让7宗地块，总出让面积38.2万㎡，总起价116亿元，总成交价135.2亿元，其中5宗地块达到上限价。

而在本次土拍中，开发商拿地的热情依然不减，9宗地块成交总价达到148.5亿元，其中6宗地块到达上限价。

值得一提的是，7月15日原定有10宗地块入市竞价，总起价达到132.3亿元。但在土拍前一天，南京市规划和自然资源局发布公告称，NO.2020G45地块因故终止出让，这宗地为六合区“双限”后推出的首幅宅地，起价2.8亿元，出让面积3.21万㎡，毛坯限价15600元/㎡。

对于开发商积极拿地的情况，南京资深房地产业内人士尹霄飞指出，南京前两个季度的经济发展都不错，人口也在持续增长，而且南京是一个地少人多的城市，与杭州相比，这个城市面积少了1万多平方公里，但两个城市的人口都在一千多万，这种人口密度对房地产市场是比较好的支撑。

“虽然很多地块都需要配建人才住房，住宅毛坯售价有限制，但开发商能够按照自己的开发运营成本和管理能力，加之前期的测算，他们还是比较愿意积极拿地。”上述人士说道。

观点地产新媒体进一步统计发现，7月份南京三场土拍揽金已经达到468.04亿元，而在上半年的土拍中，南京总收金仅为760亿元。不到一月的时间，南京土地出让金额就已超过上半年总出让金额的六成，达61.58%。

对于南京下半年“疯狂卖地”模式，尹霄飞认为，上半年受疫情的影响，大部分地块推介节奏都集中在下半年，显示比较紧凑。加上也到南京开发商补仓土地的时机，各大房企也都在积极抢地。

事实上，这三次集中推介的基本上是开发商比较青睐的一些地块。另一位知情人士表示，“其实南京也有停止出让的地块，在上半年的时候，有几个区召开过土地相关的推介会，与开发商都进行前期的讨论。如果是没有意向地块基本上就停拍了，如果有意向的，就会看到像今天这样比较火热的情况。”

“新人”佳兆业、中海

回到本次土拍拿地房企身上。

成交的9宗地块中，除了宝龙&旭辉联合体以底价12.6亿元竞得37号地块、新城控股(601155,股吧)以底价22亿元拿下43号和44号地块之外，其余6宗地块基本上都遭到了房企们的激烈争抢。

具体而言，36号地块开拍8分钟达到上限价，38号地块开拍26分钟达到上限价，39号地块开拍2分钟达到上限价，40号地块开拍34分钟达到上限价，42号地块开拍12分钟达到上限价，而41号地块则开拍1小时才达到上限价。由此可见争抢程度之激烈。

关于这次土拍的情况，尹霄飞总结道，因为雨花台区地块和江宁两宗地块离主城区比较偏远，所以受到关注比较少。还有一个特点是这次拿地的基本是民营企业，这也说明现民营开发商无论是资金周转方面，还是对市场的进一步开发，都比较看好南京市场。

在6宗拍出上限价的地块中，36号地块虽然不是这次土拍中最高成交价，但因为它位于老城区鼓楼区，加之这个区域一手房源稀缺、配套设施成熟，所以吸引了18家房企的争抢。

正因为上面那些利好因素，佳兆业在这次土拍中也显得异常积极。

36号宗地块开拍40秒后就获得7轮报价、报21.1亿元，1分半钟后获14轮报价、报21.8亿元，2分半中后获26轮报价、报23亿元，8分钟后获42轮报价触达上限价报24.6亿元、楼面价28109元/㎡......到达上限价后这种激烈争抢还在持续着，直到成交前两轮。

最终，经83轮竞价，佳兆业以24.6亿元竞得36号地块，楼面价28109元/㎡，溢价率20%，竞配人才房8200㎡。

作为南京市场的“新人”，佳兆业在这里布局的项目少之又少，目前仅斥资71.77亿元落子四个项目，总占地面积仅有27.66万㎡，计容面积为56.21万㎡。其中2019年，南京收购的两宗地块占到新增土储的4.79%。

在目前这种土储情况下，佳兆业积极抢入南京也变得理所到然。这也是其首次进入老城区鼓楼区。

只不过，如此高溢价抢地也削弱佳兆业未来的收益空间。而一位不愿透露姓名的人士告诉观点地产新媒体：“佳兆业主要在南京地太少了，而且之前拿的地（价格）也不低。”

无独有偶，另一位“新人”中海在这场土拍中同样有着积极的“表现”。因为42号地块也有着利好的因素，这宗地位于高端住宅片区，且配套设施方面靠近江宁大学城和规划文旅产业。

42号地块开拍12分钟后就触达限价21.9亿元，楼面价报18286元/㎡，溢价率为20.33%。最终，经过56轮竞价，中海以上限价21.9亿元竞得该宗地块，楼面价18286元/㎡，溢价率20.33%，竞配人才房面积3600㎡。

对于目前十分“渴望”优质土储的中海来说 ，这宗地块无疑可以弥补其在拿地不达预期的“空缺”。2020年，中海拿地权益预算为1400亿元。而在上半年，其收购的土地累计应占楼面面积约562.33万㎡，对应的土地出让金约522.82亿元，仅达到全年预算的37.34%。

不过，刚进下半年南京就已经出让高达468.04亿元的土地，未来或许还有更多机会等着他们。

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