后疫情时期 重构楼市调控的架构

【环宇杂谈】

疫情常态化，供应链修复困难，实体经济复苏较慢，货币宽松助长了股市和楼市的繁荣。

李宇嘉

近期，专门针对房地产，国家召开了工作座谈会，特别的不同寻常。一是10个城市参加了座谈会。自打“一城一策”落地以来，很少从上到下这样召集了；二是部署了具体的调控措施。过去几年，监管层只给出调控原则，而出什么调控政策，这是地方的事；三是措辞很严厉，通稿中出现高度重视、时刻紧绷、牢牢坚持等字眼。

究竟发生了什么？笔者先给出一个观点，过去3年（2017~2019年）楼市“体量高位平衡、价格相对稳定”的良好局面被打破了。今年上半年，不管是大湾区的深圳、东莞，还是长三角的杭州、南京和宁波，房价都出现10%~20%的大涨。疑惑的是，为何2017~2019年楼市相对稳定，热点城市房价涨幅基本控制在10%以内，而疫情冲击下，上半年热点楼市却意外突起？

根本的变化，就是坚持近10年的限购限贷“调控框架”被突破了。2017年以来，“一城一策”的授权下，各地纷纷祭出“抢人”利器，人才门槛空前降低，部分城市全面取消落户限制。甚至连一线城市，外围也退出限购，比如上海临港(600848,股吧)、广州外围6区（或退出限购、或降低限购门槛）；随迁、秒批的政策催化下，深圳本已很低的落户门槛，进一步降低了。

今年上半年，楼市出现的新变化，就是限购继续弱化的同时，限贷也突破了。2017年以来，尽管各地或明或暗松绑限购政策，但差别化的按揭政策岿然不动，二套房贷利率普遍上浮20%以上。特别是，其他贷款利率较高（比如消费贷、经营贷），导致楼市限贷比较严格。但疫情后，为纾困中小微，第一次出现抵押或一般商业贷款等融资利率低于按揭利率的情形。

于是，限购、限贷两大楼市需求管控手段均已接近失守。轻松落户可获得2套房购置资格，借道消费贷、经营贷，不仅突破了杠杆限制，而且获得更低的融资成本。所以，各地“假离婚”不断、“落户炒房”严重，都是为了突破限购限贷“调控框架”，获得购房资格、低成本融资。疫情常态化，供应链修复困难，实体经济复苏较慢，货币宽松助长了股市和楼市的繁荣。

当下，在外部环境严峻，内部疫情管控常态化的情形下，建立全国统一、高效循环的大市场，这是我们的既定战略。疫情上半场，保市场主体（企业、个体工商户等），让断裂的供应链迅速接上，客观上默认了资金部分进入股市和楼市。但由于，富人的边际消费倾向较低，疫情下半场，必须将数亿普通人群的消费潜力激活，这就需要控制资产价格过度繁荣。

下半年，尽管疫情期间非常规的宽松要收缩，但“两会”提出，今年货币增速要明显高于2019年，再加上降成本、纾困中小微的任务依旧艰巨，市场融资利率将继续保持在低位。怎么防范楼市和股市等资产繁荣呢？就是将限购门槛拔高，构筑富人资金和楼市炒作之间的“防火墙”。于是，近期深圳、南京、宁波、东莞等城市，全部升级限购、打击假离婚。

问题是，从过去“去杠杆”的经验看，这个防火墙不太牢靠。所以，这次叫来了10个城市，涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北，可谓全国一盘棋。重点区域楼市稳了，全国楼市就稳了。下半年，资金能否精准直达实体，关键看重点城市能否夯实主体责任。

这次不同寻常的会议，标志着疫情后的“楼市牛”结束了。6~7月份，一线城市已开始高位回落，二线城市依旧在回升。下半年，二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。已退出的限购将相继拾起，构筑起限贷弱化后的“防火墙”。由于二三线城市内部冷热不均，二手房市场普遍还在回落，后疫情时期政策更强调精细化，以保持楼市一定活跃度。

（作者系房地产资深研究人士）

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