租房冷买房热,为什么房价还在涨?

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2020年上半年，新冠肺炎全球肆虐，大国关系趋于紧张，经济增速下滑，楼市却异常热闹。

据易居研究院数据，上半年全国百城新房成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。

房价同比涨幅超过20%的城市有11座，包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛。

针对部分城市房价过热现象，7月多地楼市新政密集发布，中央多部门关注楼市，强调房住不炒，整治楼市乱象。

7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会，强调房住不炒，“时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。”

7月28日，央行下发通知，摸底线上消费贷款流入楼市情况，严查资金违规流入楼市。

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同房价上涨情况相反，多座城市的房租下跌。

据诸葛找房数据，6月全国大中城市的平均租金水平环比下跌0.36%，同比下降跌2.02%，租金均价已经连续下滑三个月。

简单分析一下租金下跌的原因，大致有两点：

首先，新冠疫情冲击下，2020年上半年企业降薪、裁员新闻不断，返城工作者减少，居民个人收入减少，造成城市住房消费支付能力下降，导致房租下降。

再加上高校延迟毕业，市场上租房需求暂时未充分释放，供大于求。

这些对租房市场影响都是短暂的，然而，和房租一起降低的，还有租金收益率。

租金收益率是将房子的年租金，除以房子总价，用来衡量房产投资收益情况。

租金回报率=整年税后房租/(首付款+按揭款)

50城租金收益率长期以来，处于下降趋势。这说明房价涨幅超越租金涨幅。

图源：易居研究院

国际上，租金回报率至少在3.3.％，买房才合算。

据易居研究院数据，当前全国50典型城市租金收益率为2.4%，环比下降2%。其中租金下跌1.1%；房价环比上涨0.9%。

从租金回报率看，买房是亏本的。可是，因为房价上涨的幅度，可以弥补租金回报的不足。

所以，我们看到有人房子宁愿空置着，囤着坐等升值，也不会租出去。

二季度50城租金收益率 图源：易居研究院

房租真实地反映了一座城市，大多数人住房消费能力。房价越高，租金收益率越低的城市，房价存在虚高的泡沫越大。

上图显示，二季度50城租金收益率排名靠前的为弱二线和三线城市。房价飞涨或高企的城市厦门、唐山、三亚、北上广深等，排名非常靠后。

那么，租金收益率低，涨租金就好了？不，是房价涨的太高。

有学者表示，租金跌，房价涨，表明房地产泡沫风险在增加。

这就是说，房子逐渐超出大多数人消费支付能力，变成金融投资产品。

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是什么，支撑着房价上涨？

首先，我们来看对房价影响颇深的货币。

2008年4万亿“救市”，适度宽松的货币政策，带来房价暴涨。

M2是反映货币供应量的重要指标，货币超发意味着资产价格上升和通货膨胀。这也就是货币之水，流入楼市说法的源头。

当前，多方呼吁严防资金违规流入房地产，有参考前车之鉴的味道，可惜也难防房价上涨。

经济学家李迅雷认为，政府部门与央行所投放的流动性分化，大部分流向富人和头部企业，因此，“象征精英和高层资产的股市大幅上涨，象征工薪阶层和社会底层的消费品出现价格下跌。”

这种现象称为“富人通胀，穷人通缩”。降准降息拉高资产价格，从而无形中扩大贫富差距。

所以，这一轮房价上涨和房租下跌，也符合“富人通胀，穷人通缩”这个规律，“前者象征高收入者的资产，后者象征普通人的消费能力。”

其次，地价决定房价，地价上涨带来房价上涨。

易居研究院《2020年上半年中国百城地价报告》认为，2020年上半年，全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%。

面粉涨价，面包没有不涨的道理。

市场上土地成本一般占房地产开发成本比例40%左右，占比非常高。

热点城市土拍火热，整体溢价率高，也预示着该城市，未来房价看涨。

第三，分析一下炒房和房价上涨。

中国房地产自温州炒房团开始，炒楼之风一直未止。从团队运作，到个人投资。

可以说，房价上涨是炒房的驱动力，炒房则进一步助推房价上涨。

所以，从中央到地方，现在都在强调房住不炒。

但是，我们要认识到，房住不炒不等于房价不涨。

决定房价有地价、货币供应、供求关系等，打击炒房客可以抑制投机性需求，对房价有一定影响，但不是决定性的。

最后，谈一下供需关系对房价的影响。

当前要提到某座城市发展潜力，房价走势，必然提到新增人口。人口就是一张张房票，就是一个个真实的买房需求。

之前马云提“八年后，房价如葱”，也是基于对中国进入老龄化社会，新增人口不足的分析。

因此，新增人口多，市场供应跟不上的话，房价就容易涨。

这一轮调控的杭州、宁波、深圳、南京、东莞，2019年新增人口都非常多。

所以，调控政策都提到，增加土地供应，照顾刚需购房，并堵上假落户、假离婚炒房的口子。

从供应和需求两侧入手，遏制房价过热。

以上就是2020年上半年，部分城市房价上涨的底层逻辑。

你所在的城市，房价是涨还是跌？

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