东莞楼市:东莞新政之后,楼市走向已变,速看!

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提问：你好广叔，看了很多盘，松湖传奇3房300万和大朗碧桂园一楼带花园210万，哪个更适合3-5年纯投资，本人住万科金域松湖，想在周边淘一淘笋盘上车，实在不行以后自己住。另外我想问下挨着旁边的誉景名居上叠320万左右是否会涨，想7年后买来自住，看了两个多月了，很纠结了。这几个盘接下来一个月会不会出很多，暂时先稳住？帮忙分析。

回答：你好。优选考虑松湖传奇，一楼相对来适合自住，缺点是容易潮湿、有采光通风噪音等问题。誉景名居在东部产业园区常平，常平经济实力雄厚，规划也较强，目前新政下，行情会有一定的降温，不用太担心会暴涨。这几个月行情都很稳，可以慢慢挑，不用急。

提问：广叔你好，投资东莞环松湖，1.离松湖北5分钟的源悦（约3万）松湖碧桂园（约3.5），万科汉邦半岛（约3.8），请帮助对3个楼盘进行投资排序。2.这几个盘，哪个时间点是最佳切入点？

回答：你好。首选万科汉邦半岛，次选松湖碧桂园。如果是纯投资的话，现在可以买。因为出了新调控政策一些人失去了购房资格，但一年以后就都有资格了，所以现在适合提前布局。

提问：广叔！你好，现在如投资临深片区，哪个楼盘升值空间大？约总价300万左右。二、三年短期投资

回答：你好。买东莞长安，靠近深圳沙井的区域：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔你好！刚买了坪山中心区新盘，两年分八期陆续给完全款(免息)，打算在两年之内，陆续把手头的公寓，惠阳两套小两房，坪山写字楼小产权全部卖掉，刚才能全款给完，然后再抵押贷款投资，这样操作可以不？

回答：你好，没有问题，这波操作很6啊，思路这么清晰，前期怎么踩了这么多坑？ 尽快着手出吧，这几项资产都不是想卖就能卖的，必要时要适当割肉。 至于坪山中心区新盘全款付清后是否需要抵押，要根据当时的市场形势和有没有合适的购买标的再定。

提问：你好广叔，请问罗湖的几个重点小学学位房前景如何？

回答：你好，罗湖+小学学位，微观上不熟悉，也不是特别关心，这个研究课题大方向没什么高回报。 螺岭这么优秀的学校已经被迫扩招、拥挤得苦不堪言。

提问：你好广叔，坐标东莞：目前工作在南城住万江，工作生活通勤便利！子弹不多20W,能借10W左右，月收入2W。家有二个小孩，大的过一年准备上小学了。想找一个工作生活通勤便利价格又合适又上涨空间的房子！我们考虑入手厚街或万江的房子！问题：1.家人看中道滘上河居的房子你建议入手么 ？2.是不是应淘次新的二手房 3.二手房次新房你觉哪几个楼盘有升值空间价格又合适4.你觉得未来东莞哪一个板块的上涨空间大，现价格又处于低洼地带！麻涌的有发展空间5佛山三水恒大云东海的房子值得入手么

回答：你好，1.道滘上河居的房子自住可以考虑，比较满足你的条件，生活自住比较宜居，四面环水，景观好，稍微缺乏大型商业配套。2.二手房需要买房龄新一点，一般建议房龄10年以内，自住体验更好，投资利于长持。3.二手次新还可以关注沿海丽水佳园，君汇半岛，金地城南艺境。4.东莞麻涌这个地方三不靠，深圳和广州都不接近，但是房价足够便宜，投资的话高风险高收益，我个人是不喜欢博这种远郊的。5.佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。

提问：广叔您好 坐标深圳 首套 7月预产期 有必要现在考虑学区房吗？自住，刚需。总价考虑350左右。这样的价格，感觉罗湖的学区比如东门深圳小学学区会比福田，南山性价比高，总是举棋不定，渴望得到指点。对孩子未来的教育很重视。

回答：你好，投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择。罗湖除了学位房，整体跑输。罗湖未来并非发展热点，随着生源老化，即使是学位房 长持可能会跑输大势。 孩子几年后才入学，买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式.生员也很好还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择哪个小区可以用排除法

提问：你好广叔，本人户口挂靠天河，广佛交界有房，贷款还清后，广州4成首付，工作地点芳村，目前2胎，首付300左右，月供可接受3万内，广州新政：民校全部摇号，九年一贯制学校可直升初中部，选择越秀和荔湾荔湾：恒荔湾畔读省一级小学，离公司近，地铁旁，但初中派位差，2、广钢新城新建荔湾省实(小学可直升初中部)，固定学位华发中央公园144方内只有顶楼和4楼各一套可选，且人口密度大堵车，楼层不合适也可考虑找关系先入读，过两年再买房。越秀：小北小学和华侨外国语小学(直升初中)上车盘老破小，可租房住，如买大户型，再用10年更老难脱手，中星学位淘金家园房龄新点，我该选哪个区具体哪个学校好，有无更好的推荐？

回答；你好，各方面综合对比，一步到位更倾向淘金家园。自住+学位也可以在以下楼盘中选择：天河：东方新世界、美林湖畔、誉峰、中海花城湾、嘉裕公馆、芳草园黄埔：黄埔花园、万科城市花园、幸福港鼎峰、保利香雪山，海珠：会展世界城、保利花园、珠江帝景、光大花园，番禺：雅居乐花园、剑桥郡、时代外滩，越秀：锦城花园、东风广场、淘金家园、富力东堤湾、保利中环，白云：岭南新世界、云山诗意、时代玫瑰园。

提问：广叔您好，我第一次在深圳买房的时候，盲买了罗湖，现在想置换一套好的，不敢瞎买了。目前想卖掉罗湖的房子，我自己手里有200万左右的现金，想5成贷款再买一套400左右的，广叔有推荐的区域吗？谢谢。

回答：你好，现在总价300依然很难选。 如果能力不错，建议首付3成买总价400-500左右的刚需上车盘。 蛇口 碧海 西乡 上塘都是不错的板块。总价300万有以下几种打法： 1、南山、福田学位30-40平1房； 2、沙井、光明、龙华60-70两房。 关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：你好广叔，入深户两年刚需，参加工作两年，在福田上班，年收入税前20万。家里可以提供150万首付，月供自己承担。想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，广叔有好的建议吗？

回答：你好，南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。 如果想自住就在福田选，如果投资，不如跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

提问：广叔好，个人工作生活都在横岗，目前还没有房子住 租的农民房，第一套住宅是否也优先买在横岗？还是说买在更容易升值的地方？

回答：你好，横岗我印象还是蛮深的，2016年我去看过横岗地铁口的信义御城，当时四万出头，房子和小区品质都不错，离地铁口又很近，位置相对龙岗离市中心近很多，考虑了一下还是放弃了，因为从地段论的角度，横岗是个两头不靠的区位，这种位于两大中心区之间的过渡地带是最难发展的，农民房又太多很难旧改。 三年过去了，信义御城仍然是四万出头，横盘三年，当年买在这里的投资客毫无疑问是折戟了。 今天的横岗面临的仍是同样的问题，所以问问你自己，要的到底是什么，是通勤便利，价格便宜，还是为升值最大化放弃居住舒适度，增加通勤痛苦指数？鱼和熊掌不可得兼。

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