金地集团:“老龙头”掉队,小股操盘追赶 | 领跑“中三角”

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是为第五篇，金地集团：“老龙头”掉队，小股操盘追赶 。从"招保万金"到“碧恒万融”，掉队的“老龙头”房企，为重新跻身于头部房企之列，正在通过小股操盘、代建等手段来撬动规模增长。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

地产发展史中，"招保万金"代表着地产行业曾经的四大金刚：万科、保利、招商、金地。

如今，它们已都跨入千亿，位列房企20强。但除万科之外，金地、保利、招商早已掉出四大金刚之列，如今是 “碧恒万融”时代。

2019年，金地集团销售规模突破2000亿元，是“招保万金”最后跨入2000亿阵营的一员。此时万科以6260亿元的规模排名第二，保利地产和招商蛇口分别以4652亿元、2206亿元排名第五和第十二名，金地排名第十四。

昔日同行的伙伴“渐行渐远”，不唯规模论的金地，已经远远落后于龙头房企碧桂园、万科等企业。2020年1-7月，金地集团全口径销售额1225亿元，排在第十三位。

从1988年初创于深圳，金地已过而立之年，稳健保守，是它留给外界的印象。在2002年之前，金地以高端住宅为主，之后以中档住宅为主，高端住宅为辅。

作为曾经的龙头房企，金地因坚守“科学筑家”特色，惯于平衡规模与效益，以及几次决策的失误而错过了最佳扩张时期，从而掉队。

武汉“情缘”

2007年之前的七年，全国商品房销售复合增长速度约35.4%，同期金地增速约54.9%。无论是销售额，还是业绩增速，都领先行业。

这段时期内，房地产市场大体呈现出供需两旺，几乎所有进取的房企都在布局规模成长之路，金地也是如此。2001年上市后，凌克带领金地进入全国化的发展阶段，完成全国七大区域的布局。

武汉是金地全国扩张的第一批城市之一。

对金地而言，武汉有特殊的意义，其主要创始人、董事长凌克曾在这座城市完成学业并就业。凌克毕业于武汉华中科技大学无线电专业，毕业后进入电子工业部武汉长江有线电厂，担任通讯专业助理工程师。

90年代初期，凌克南下深圳加入金地，1998年晋升董事长职位。在金地开启全国化道路之初，凌克便选定武汉作为扩张城市之一。

2003年，金地进驻武汉，开始布局华中区域，至今已有17年。在这期间，金地集团旗下已交付、已售罄、在售、待售、新拿地块项目超过21个，遍布武汉三镇，打造了汉口标杆生活圈、汉阳墅区生活圈、武昌大城生活圈、光谷活力生活圈、南湖大美生活圈等众多生活圈。

2019年武汉房企销售榜中，金地集团以147.6亿元的全口径销售额位列第四名。以武汉为中心的华中区域，与华南、东南、华东、西部、东北、华北等区域，共同构成了金地集团如今的7大区域版图。

“老龙头”掉队

金地集团掉队，发生在2007年之后。

此前，金地的发展顺分顺水，自保利于2006年上市后，地产四大金刚集结完毕，成为股市中表现最具代表性的四大龙头地产股，“招保万金”也由此而来。

2007年，是金地在地产黄金时代的一个巅峰状态。这一年，金地定向增发45亿元，削弱了实际控制人深圳福田国资委的间接持股比例，董事会的意志表达更明确。

但自此之后，金地开始掉队。2007年，金地耗资163亿元在全国大举拿地，但在2008年金融危机冲击下销售受限，因忙于回笼资金而错过了2008年地价低迷的拿地良机。

危机之后金地再次出手，在2009年至2010年下半年频频拿下诸多高价地，并选择重仓华东市场，却遇到了2010年最严限购令的出台，因旗下80%的项目处于限购区域，去化变得异常艰难。

两次高位拿地，导致金地面临极大的经营压力，直接激发了凌克与张华纲和赵汉忠等其他元老之间的矛盾。2010年，总裁张华纲、财务总监王培州、董秘郭国强等相继离职。其后，凌克提拔了黄俊灿、严家荣、徐家俊、韦传军等高管，再加之曾经的下属陈长春和阳侃回归，对董事会的控制权进一步加强。

几次决策失误后，金地在规模扩张上变得保守，错过了房企规模扩张的黄金时期。年报数据显示，2012-2015年，金地的销售金额只有341.5亿元、450.4亿元、490亿元和613亿元，涨幅并不明显。特别是在2015年，金地1-4月销售基本是零增长，全年业绩负增长。

“小股操盘”追赶

2016年后，金地规模扩张加速，并在2017年初，设定“3年冲击2000亿元”的目标。

数据显示，2016~2018年，金地拿地面积分别为533、1300、1072万平方米，有很大幅度提升。与此同时，销售额分别为1006.3亿元、1408.1亿元、1623.5亿元，规模不断壮大。2019年，金地集团销售规模突破2000亿元，完成3年冲刺的目标。

“小股操盘”是金地规模扩张的方式之一。2019年财报显示，金地2019年新增总土地储备约 1688 万平方米，其中合作土地储备为802万平方米，占比47%。2019年末，金地总土储约 5233 万平方米，其中合作土地储备为2431万平方米，占比46%。

克而瑞数据显示，2020年1-7月，金地集团权益销售额为759亿元，而全口径销售额为1225亿元。

在业内人士看来，为重新跻身于头部房企之列，金地有意加大品牌输出，除了加大拿地之外，还通过小股操盘、代建等手段来撬动规模增长。

但这一扩张模式使得以品质著称的金地集团口碑受到影响。近日，因规划变更，金地操盘的华樾北京项目遭遇业主维权，指责其在推广和宣传项目时隐瞒槽点，致使业主权益受损。据了解，这一项目首开、金地分别持有55%、45%的股权，操盘方为金地。

当下的房地产行业，合作开发和小股操盘已经成为房企扩张的利器，不仅仅是金地，万科、龙湖、旭辉等企业都在积极尝试小股操盘，抢占更多的市场份额。但如何在“小股操盘”下保证品质，是房企面临的一道难题。

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