楼市释放一个消息,房子多的有“麻烦”了?经济学家早有“暗示”

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虽然面临楼市调控，但不可否认，房地产依然是国民经济的重要支柱之一。据统计局数据显示，今年二季度经济增速从一季度的负6.8%恢复到了3.2%，背后实现由负转正的重要动力之一就是房地产。数据显示，截止第二季度底，今年房地产开发投资总额达到62780亿元，同比增速1.09%，住宅开发投资达到46350亿元，同比增速达到2.6%。

不仅如此，伴随市场回暖，国人对于买房的热情也再次被点燃了。根据戴德梁行发布的《2020年上半年全国住宅市场报告》显示，今年二季度单季全国新房住宅成交面积为41884万平方米，创下近5年同期新高。

其实，二季度以来，对于新房市场的回暖，几乎每个购房者都有深切体会。比如，过去几个月，不少购房者都见证了杭州6万人抢900多套房，成都4万多人抢不足800套房源，南京1万人争抢156套房源，以及上海、深圳排队争抢千万豪宅等等。即使进入7月份以来，深圳、杭州等一些热点城市再次拉开了房地产调控的大幕，但是不少城市的土地市场热度依然偏高，而且也依然不乏日光盘、秒杀盘等现象出现。相关数据显示，今年上半年全国住宅新房成交价同比增长了5.3%，每平方米达到了9757元，已经逼近万元大关。

那么，面临严格的房地产调控，为何新房市场依旧会被购房者们看好呢？实际上，这与限价盘、房价倒挂有着直接关系。众所周知，在限价政策下，新房的价格要远低于周边的二手房价格，一套房子很可能就会相差上百万元，这样稳赚不赔的“买卖”，放在谁身上，都不甘心放弃。不过，在新房市场被看好的同时，这样一个消息已经传来了：不少热点城市的二手房市场挂牌量频频创下了历史新高，不仅成交量长期保持低位水平，有些甚至出现了有价无市的格局。

接下来，我们不妨简单看一看，据不完全统计：

广州：二手房挂牌量高达7.6万套，与2019年初的3.1万套相比，增加约2倍。南京：二手房挂牌量高达9.2万套，与2019年初的3.8万套相比，增加约2倍。郑州：二手房挂牌量超过11万套，与2019年初的5万套相比，增加约2倍。天津：二手房挂牌量超过了14万套，与2019年初的5万套相比，增长约3倍。重庆：二手房挂牌量达到约16万套，与2019年初的4.8万套相比，增长约3倍。苏州：二手房挂牌量达到了9.5万套，与2019年初的2.4万套相比，飙升约4倍。沈阳：二手房挂牌量达到13万套，与2019年初的2万套相比，飙升约5倍。

除此之外，在过去一年，济南、合肥、青岛等城市二手房挂牌量均超过了5万套，杭州目前也达到了12.5万套。粗略估算可以发现，不少城市的每月新增挂牌量都超过了1万套。

那么，二手房挂牌量不断创下新高，原因有哪些？这给购房者释放了什么信号呢？

第一、房住不炒理念深入人心，房价预期开始转变，高位变现者增多。

众所周知，2015-2018年，全国房价迎来一轮普涨，不少人通过买房大赚了一笔。但是，从2018年开始，伴随楼市调控的不断深入，房价水平也走向了横盘的状态，利润空间被大大压缩，加之国家又把房住不炒确立为了长期的定位，所以对于多套房拥有者来说，未来的房地产走向多了一些不确定性，房价预期也就出现了转变，因此高位变现者开始增多，不少购房者都希望把手中的房产尽快变现，然后清仓走人。

第二、部分炒房客面临现金流压力，只能通过“抛售”房产来回笼资金。

进入2020年以来，黑天鹅事件的影响超出了很多人的预期，许多行业都受到了不小的冲击，这也导致部分高杠杆炒房者开始面临越来越大的现金流压力，所以只能通过加速抛售房产来回笼资金了，从而推高了二手房市场的挂牌量。一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者，过去这大半年时间里，受限于资金压力，不少投资炒房客“咬牙”降价卖房，5万以内的优惠都不用经过业主，可以和中介直接谈妥。

第三、受“黑天鹅”事件的影响，“以小换大”的置换需求增加了。

有不少网友告诉笔者，在居家的那段日子，当家人每天都生活在一起的时候，最大的愿望就是一定要换个大房子。实际上，通过观察也可以发现，目前二手房市场上，在挂牌房源当中，很大一部分都是建成年代较为久远，物业管理水平较落后的小区，经历了“黑天鹅”事件以后，更进一步催生了他们“以小换大”的住房需求。当然了，这部分业主普遍比较惜售，并不急于卖房，所以很多时候只是挂牌试水，探探行情，待价而沽。

第四、大多数城市“限售期”逐渐迎来解禁，大批量房源陆续涌入市场。

2017年，厦门率先出台了限售政策，随后广州等全国60多个城市纷纷加入到了限售行列，根据政策内容来看，大多数城市限售周期为2年，部分城市为3-5年。如今，转眼之间，大多数城市的“限售期”迎来了解禁，比如广州、厦门、福州、青岛、扬州、济南、保定等等。一般来说，处在房地产下行期，限售一旦解禁，获得入市资格后，这些二手房将会大量入市，无形中会加速市场下行的趋势。

其实，在严厉的房地产调控下，伴随二手房挂牌量频频创下历史新高，买卖双方也进入到了“买不起卖不掉”的博弈当中：买家认为，只要调控不放松，房价还可以再降一降，再等等也无妨；卖家自然也不甘心到手的肉砍掉一块，所以价格没有达到自己的心理价位，能撑就再撑一会儿。因此，按照这个势头来看，短期内二手房挂牌量依然还会维持高位水平。

面对这种局面，房子多的可能要遇到麻烦了。一方面，二手房市场开始供大于求，房价难涨易跌。另一方面，无论新房和二手房倒挂空间有多大，新房的落脚点终归是二手房市场，只有把囤的房子卖出去才有利润，才是王道，可如今的行情，想要变现并不容易。

关于这一点，业内专家们也早有预言。经济学家李迅雷表示，算上资金成本、折旧成本等，如果房价涨幅不超过9%，持有房产几乎每天都在亏钱。此外，中泰证券首席分析师梁中华也表示，很多城市的房产流动性很差，看似房价上涨带来了很多的盈利空间，但几乎都是账面上的资产，当需要用现金的时候，很难变现。如今再看看，专家们的观点似乎正在一一应验。

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