降价6亿也无人敢接盘 台东回天乏术?

16日，土地市场有个不大不小的事件，富航置业有限公司破产财产“人和路旧城改造项目”不出意外的再一次遭遇了流拍，关键在于相较于四月份16.75亿元的拍卖总价，这次起始价仅10.72亿元，下调约6.03亿元，这幅地块涉及台东地铁上10宗建筑用地和在建工程，建面达13.37万㎡，覆盖了威海路、菜市二路、台东一路、桑梓路围合区域，也就老青岛所熟悉的台东商圈里老19中至文化市场一带。

大幅降价，却仍无人敢接盘，原因有几点，一是接盘侠要给原公司“擦屁股”；拍卖细则中有一条，原公司未履行的义务有实物安置（241户）和超期过渡费，其次还有未建设的B、C区周边遮光68户。二是项目实则烂尾，问题多如牛毛；细则中也提到，需要与公交集团、地铁集团、安置和规划后造成的问题，需妥善处理。最后则是，台东商圈多年来以零售、批发出名，台东一路上的小店面也是老青岛的童年回忆，早已形成商圈固有的传统模式。散装的台东在规划和运营方面都是“老大难”，如市南东部、崂山金家岭和市北新都心板块上的大型综合商业体，放在台东只会显得格格不入，早前的当代广场、利群广场妄想竖起台东商业体的标杆，在经过人流量流失、商户退租等问题的洗礼，如今也逐渐转型成大型生活购物商超为主。

台东改造项目，不是无人接盘，而是无人敢接盘。

不仅是商业，新房市场情况也令人堪忧，老城台东早已不香了，这是不争的事实。原因不外乎这三点：其一，老城区，顾名思义已形成基本的城市形态，交通、商业、教育和医疗发展成熟并呈现饱和和老旧，要想在原有的基础配套上升级改造，并非一件易事，这其中需要多方牵头拉线，才能最终促成板块的提升。而就目前形势来看，即使台东早晚高峰拥堵，也挡不住人声鼎沸的步行街热潮，摆摊文化仍是大潮流，居民生活依靠基础配套，入学难、就医难、出行难是台东多年的三大难题，改造的等待时间机场，盼望成型的成本极高，实践起来更是难上加难。

其二，除了改造升级难，改造升级路上也难，老城区不少待拆迁和在拆迁的改造地块，周边环境不仅破旧还存在噪音、绿化问题，甚至破坏和封堵原有基建，尤其是在交通方面，如台东主干道威海路的路面改造，使原本早晚高峰拥挤的道路，变得更加水泄不通，附近居民或通行于此的市民怨声载道。更别提，拆迁动工后又受到各方制约，因此停工搁置，成为烂尾工程的项目在老城也不是少数。

其三，虽然老城配套破旧，新房屈指可数，但完全不影响周边房源价格，且质量参差不齐。新房里可选择楼盘仅有两家，一是位于科技街上泰山华府，也是台东商圈重点的拆迁改造项目，小开发商运作，全部规划为高层，楼下设有临街网点，新房在售的均价28000-29000元/㎡带装修。虽然有台东商圈辐射，还配套双地铁和邻里中心商超，都难掩手拉手的楼间距、绿化率不达标问题，户型方面更是无一设计有三南向开间的户型，都被购房者所诟病。二是纯投资类产品的大悦城项目，是中粮集团拿地开发的重点项目，目前在售Loft公寓均价22000元，商铺均价40000元，周边公寓类产品几乎没有，暂无竞品进行比较，商铺方面相比老旧的小区底商，单价较高，但在质量和管理方面具有优势。另外，二手房价格鱼龙混杂，台东一路原19中附近的房价在2万元左右，仅百米外的当代广场对面，金色年华、锦绣年华、凯景花园年代较新，在物业管理和区位方面优于附近老旧小区，二手房价控制在2.6-2.8万左右。

这一价格不难让购房者对照市北其他两个板块：老四方和新都心。新都心作为新市北的新核心，在空地上建造比改造拆迁容易的多，况且区位、配套、交通都是重点打造，地铁、大型综合体一应俱全，因此形成了现今的新兴居住区，居住体验十分优越，房价则保持在2.8-3万左右，掏得起台东每平2.8万，为何不能努努力，再加点预算，选择更有前途的新都心。

老四方的情况与台东板块十分相似，在配套上老旧，交通不算多通畅，也同样有不少烂尾产品存在。但这一片区比邻新都心、背靠火车北站，都是区位上小优势，且老四方目前在售新房项目选择不少，还有三四个新盘即将上市，即将开盘的招商碧桂园依云四季，位于水清沟，楼下即是地铁口，已知首开小高层，带装修23000元/㎡起，据悉118㎡的元宝户型几乎认购一空；宁化路上的华能郡府的纯住宅产品，受政策影响准现房交付实景呈现，预计9月底或10月初入市，将一次性推出，均价29000元/㎡。另外，瑞昌路与人民路交汇处刚刚亮相的新盘——云岭世家，主打100-120㎡舒适套三，海岸路的中海观澜庭，预计将入市67-97㎡住宅，都是可多多关注的新盘项目。占据湖岛的老品牌海信项目的二期主打高层，每平最低均价仅23700元且带装修交付。可以说，哪一个项目拿出来都能秒杀台东板块的房源。

兜里钱不多，仍想固守主城，

购房者还需睁大眼、实地看，别被假大空的标签蒙了眼。

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