继续冲规模,远洋华中华西要进一步扩大

来源：智能家居时间：2020-09-24 10:18

来源：界面新闻

尽管远洋的全国化布局早已完成，但实际上，北京一直是远洋销售额贡献的核心城市。

今年远洋提出了“南移西拓”的第五期战略布局，重新调整区域结构，成立了6大开发事业部，其中，以武汉为中心的华中区域、以成都为重点的华西区域成为这一轮远洋发力的主要区域。

远洋进入武汉、成都其实都已经超过10年时间，也出现了像成都远洋太古里这样标杆性的项目，但从规模看，这两个区域一直没有冲进远洋集团的前列，进入的城市也相对较少。

根据远洋2019年的业绩报告显示，华中区域进驻了4个城市，目前拥有13个项目，土地储备378万平方米，华西区域进入了5个城市，目前拥有项目27个，土地储备384万平方米，从土地储备上看，这两个区域在整个远洋集团的6大区域中仅强于华东区域。

如何冲刺规模，将重新聚焦主业的远洋销售额带动上去，成为摆在这两大区域面前的课题。

华中，武汉是重点

远洋华中区域包括了郑州、合肥、南昌、长沙等城市，重点的项目基本上都在武汉，其他城市的规模跟武汉相比还是滞后一些。

远洋集团华中开发事业部常务副总经理娄文华对界面新闻表示：“我们选择的城市基本上都是省会，华中的特点比较明显，首先从物流聚集来看，不管往南走还是往西走，华中是必经之地，经济虽然比长三角、珠三角差一点，但也排全国前列，简单看GDP水平，武汉、长沙和郑州都是万亿，合肥也接近万亿，南昌相对来说差一些，大概是5000亿。另外我们看开发的规模，每年大体开发的住宅项目，武汉比较特殊一些接近3000亿，其他的都是在1200亿到1500亿，接近万亿的水平，这对于所有靠前的开发商都是必须要深耕的区域。”

从目前华中区域的情况看，其拿的土地多位于核心区域，华中区域的土储建筑面积达400万平方米，仅2020年上半年的新增土储便占了20%。其中，武汉市场的总土储占比高达70%，尤以城市更新项目为主，且多为合作操盘。

“拿地方面，我们的核心原则是坚决不当地王。另外，我们跟政府历来的规模和发展契合在一起，能不能跟我们更多的平台合作，获取一些好的资源”，娄文华向界面新闻表示。

在投资方面，远洋华西区域关注快周转，小体量项目，但不排除会在合适的城市拿大体量项目，但需要根据政策、城市的变化保证安全边际。

比如长沙，目前，长沙房价调控在全国做得非常到位，由于它的双控政策，在挂牌之前已经控制了地价，挂牌后也把未来的预售价控制好了，这样其预售价格减去楼板价，也就是4500元到5000元/平方米的空间，利润是有限的。

“长沙有长沙的特别，长沙是上半年唯一一个GDP正增长的城市，长沙从来不依靠土地增长，那就项目来说，如果安全边界很高，我可能净利率要求降低一些，我可能控制好成本和节奏，净利率低一些无妨。我们坚持要去做的一些业务单也好，怎么跟城市的一些发展和趋势结合起来，这也是新的问题。每个城市有每个城市的发展阶段和发展使命，所以这也是一个新的课题。”

此前，远洋集团董事局主席李明给华中事业部提出的要求为“三分天下有其一”，娄文华表示：“我的理解为，未来华中的销售额要在整个集团中占据三分之一”。

根据远洋2019年1300亿元的年度销售额计算，华中的销售额要达到433亿元，而娄文华称远洋集团华中区域的销售金额目标是在2023年年底达到300亿元以上。

华西，远洋太古里之后

成都远洋太古里，这个在商业地产领域的标杆作品，让远洋在行业中拥有一定知名度。

但从另一方面，作为华西区域大本营的成都，近几年的销售业绩并不算高，整个华西区域销售额最高的城市是西安。2019年，西安的销售额是成都的2倍，是重庆的5倍。

无论是从土地储备还是从销售额，西安才是当下华西区域的重点城市。

远洋集团总裁助理、华西区域总经理史志勇向界面新闻表示：“这个是由于城市发展政策的阶段性调整和人口不平衡涌入造成的。”

按照他的介绍，整个西安的人口前三年增加127万，而华西区域的其他城市相对而言少一点。另外，成都和重庆的限价是相当严格，现阶段政策因素对房地产开发商的影响很大，包括重庆不仅限涨还是限跌，不能低于备案价5%，这些因素都会直接影响成交量和客户预期，与之对比，西安的限价相对不那么严重，开发商出来的价格也相对平衡。

作为新的区域，华西承担了远洋“南移西拓”中拓展的任务。

对于拓展，史志勇认为，“‘拓’就是先锋，就是前面有市场但没有路，我们要把这个市场打开，我们要进入到这个市场。”

既然是“拓”，就会有结果，就会有回报，未来华西区域对远洋集团的销售贡献目标为占比1/6，到今年年底实现销售金额50亿元， 2023年力争实现销售金额300-400亿元。

这也需要远洋华西区域通过不同城市的定位进行而采取不同的策略。

“策略上对6个城市，我们进行了全面研究，第一个是通过招拍挂，第二是收并购，第三是产业勾地，包括物流、养老，科技等，当然也包括旧城改造，城市更新等。但是具体怎么落，各个城市拓展模式的侧重是不同的，比方说在西安，目前我们更多的是参与旧改，因为西安的旧改量比较高；而在成都，可能更多的是产业勾地，因为成都各个区县要求的产业化比例很高。那么贵阳根据他历史上形成的习惯，可能更多的是要考虑大规模的拿地造城。这些都是需要我们去研究清楚，并且一定程度上这个机会也是需要去发现的，更是要通过我们努力和工作去落实到位。”

为了尽快扎根华西市场，远洋采用了大量合作的方式来进行扩张，整个华西区域的项目权益上占比不是太高，大部分项目权益占比都是50%以下。

对此，史志勇向界面新闻表示：“既然是拓展，我不一定是要全持有，更多的是通过合作的形式来延伸远洋的经营管理能力，产品打造能力，同时也着重于和各个城市的合作方建立联系，权益占比较低是目前发展阶段必然经历的过程，现阶段更多的是考虑和当地友商的合作，包括政府平台，包括一些央企，包括旧城改造等各个方面都有，所以实际上对于未来的发展模式来讲，合作也是一个主要的渠道。”