华侨城:“徘徊”在橙档边缘 | 控档⑤

编者按：“三道红线”之下，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，根据所处档位控制有息负债规模增长，并思考如何稳健发展成为当前房企必做的功课之一。在此背景下，焦点财经特别策划《控档》，透视房企如何多管齐下降杠杆，本期关注华侨城。

作者 | 陈盼盼        出品 | 焦点财经

今年下半年，华侨城依然延续去年“卖卖卖”的姿势。

10月23日，北京产权交易所披露，深圳华侨城城市更新投资有限公司拟挂牌转让深圳市和冠房地产开发有限公司95%股权，转让底价3.42亿元，信息披露截至日期为11月20日。

焦点财经不完全统计，这已经是华侨城7月以来转让的第11个项目。

焦点财经制图

对于资产出售，华侨城曾公开表示，“资产处置有利于保证集团有更多的精力和资源集中到文旅产品开发建设中”。

但在今年的出售“名单”中，不乏刚刚投入运营的文旅项目。10月9日，上海联合产权交易所信息显示，华侨城集团子公司华侨城(云南)投资有限公司预披露转让杨丽萍大剧院95%股权。

公开资料显示，杨丽萍大剧院的建设曾因资金问题一度停摆，后云南华侨城出资1.425亿元，与杨丽萍担任董事长的云南文化共同组建大理华侨城杨丽萍大剧院有限公司，负责投资建设并运营杨丽萍大剧院，其中云南华侨城占有95%股权。

在华侨城的介入之下，杨丽萍大剧院主体部分很快完工。今年9月29日，杨丽萍大剧院正式揭幕，并上演由杨丽萍担任总编导的民族音乐剧《阿鹏找金花》。然而，就在杨丽萍大剧院投入运营10天后，华侨城选择出售所持有的杨丽萍大剧院全部股权，出人意料。

在外界看来，华侨城频繁出售资产或与缓解债务压力有关。9月21日，华侨城集团曾在官网发布的一篇名为《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议》的文章中多次提及“降负债”，强调“紧跟党中央决策部署，带头响应行业监管要求，控制有息负债规模，牢牢守住不发生重大风险的底线 ”，以及“坚决贯彻“流动性思维”、“零利润思维”，千方百计增加现金流，各单位“一把手”要集中精力亲自抓去化、促回款、降负债”等。

触及“橙档”

近几年，伴随着华侨城的拿地增加、规模扩张，其负债规模水涨船高。财报显示，2017年-2019年，华侨城集团旗下文化旅游上市公司平台华侨城A的总负债为1525亿元、2183亿元、2846亿元。截至2020年6月30日，华侨城A的负债规模升至3196亿。

今年8月，住建部、央行与华侨城、中梁控股等12家重点房企举行座谈会，确定了房企融资的 “三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”的触线情况不同，试点房企将分为“红、橙、黄、绿”四挡，分别设定有息负债规模的增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

根据2019年财报数据，华侨城A剔除预收款后的资产负债率69.32%、净负债率84.47%、现金短债比1.06，三个指标均未触线，处于“健康”的绿档。但是到了2020年上半年，华侨城A的三个指标已有两个踩中红线：剔除预收款后的资产负债率71.52%、净负债率为111.24%。按照融资新规，华侨城由绿档滑向橙档，有息负债规模增速将限制在5%。

此外， 2020年上半年，华侨城A的现金短债比下降至1.01，虽未踩线，但也“徘徊”在触线边缘。截至2020年6月30日，华侨城A短期借款281.08亿元，一年内到期的非流动负债79.09亿元，货币资金为384.68亿元，货币资金勉强覆盖短期负债。若现金短债比继续下降，触及橙档的华侨城将滑向红档。

与此同时，华侨城自身造血能力严重不足，经营现金流连续多年为负。2017-2019年，华侨城A经营现金净现金流量分别为-77亿元、-99.8亿元和-51.9亿元。2020年上半年，华侨城A经营现金净现金流量下降至-95.9亿元。

多元融资 调整债务结构

面对“三条红线”监管新规压顶，华侨城除出售资产外，还通过“以新换旧”调整债务结构，缓解短期债务压力。10月19日，上清所披露，华侨城集团拟发行不超过20亿元中期票据，募集资金拟用于偿还 2020 年10月28日到期的超短期融资券。

9月29日，华侨城集团20亿元可续期公司债券在深交所上市，票面利率4.38%，募集资金用于偿还有息债务。

9月2日，华侨城集团成功发行2020年度第四期中期票据，发行金额20亿元，票面利率4.19%。其中19.9亿元募集资金拟用于偿还发行人银行贷款，另0.1亿元用于华侨城集团本部补充流动资金。

此外，华侨城还通过发行永续债，扩宽融资渠道。8月25日，华侨城（亚洲）申请发行4.50%的3亿美元优先担保永续资本证券。该期永续资本证券由华侨城集团有限公司提供无条件及不可撤回的担保。

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