景业名邦：陈思铭要傍上金科了

  顶着“地产二代”的光环，景业名邦（HK:02231）的掌舵者陈思铭，于去年年底，带领着公司登上了港股市场。

  在这个跃动的资本舞台，他有了较大的发挥空间，然而企业的一举一动，也都能引发人们的猜想。

  10月27日，景业名邦发布公告，大概意思为，其通过一系列的关联交易，在全资子公司广州意浓与金科股份旗下的广州金科，两者的合资公司广州景誉之上，增设另一控股公司（广州鑫泽），据此进行架构重组。

  乐居财经了解，广州景誉对应的项目，为今年7月14日，景业名邦联手金科，以底价10亿元拿下的广州增城中新镇坑贝地铁站南侧地块，彼时成交楼面价为10381元/平方米。

  该宗地块出让面积为32110平方米，规划建设用地面积32110平方米，容积率3.0，建筑面积96330平方米，用地类型为二类居住用地(R2)。

  此次项目架构调整之中，股权往来交错，稍显复杂；但通过层层穿透，或许就能明白景业名邦的用意所在。

  加一道“保险”

  广州意浓在景业名邦的业务布局中，有着重要的地位，也具有特殊的意味。

  2014年，景业名邦以1.39亿元的代价收购广州浓意，获得了首个住宅物业开发项目景业荔都；自此，景业名邦一直从事住宅物业的开发及品牌推广。

  换言之，将广州意浓揽至麾下之后，景业名邦才真正开始业务的拓展历程；目前公司的多个项目，也都是透过广州意浓持有。因此，眼下的交易事项，自然也要落到它的身上。

  今年10月11日，广州意浓与广州金科订立细则，同意成立广州鑫泽，注册资本为5000万元，两者分别持有其51%、49%股权；以收购及持有广州景誉的全部股权。

  10月27日公告称，广州鑫泽与广州金科正式订立股权转让协议；据此，广州鑫泽以2450万元，收购广州金科持有的广州景誉49%股权。与此同时，在另一项协议中，广州鑫泽还收购了广州意浓持有的广州景誉51%股权，代价为现金2550万元。

  总体来说，7月，广州意浓与广州金科联合拿地，并成立广州景誉，对其直接控股；但这番交易操作后，子公司变成孙公司，二者通过广州鑫泽间接控制广州景誉。

  交易完成后，广州鑫泽及广州景誉，均仍为景业名邦附属公司，且其财务资料将继续于公司财务资料综合入账。绕了一圈，对于项目的权益仍然不变，景业名邦的意图在哪？

  IP Global中国区首席经济学家柏文喜，对乐居财经表示，同一旗下的公司股权变动，一般是出于资产或者业务整合目的。

  景业名邦通过自己旗下子公司的股权变更，在子公司与自身之间再增加了一个公司，有可能是出于资本与业务整合目的，将该子公司整合于新增加的那一层公司，以便于管理与运作。

  不过，也有可能是出于与该子公司风险隔离目的，而增加这一层架构；因为有限责任公司，通常可以用来实现具体业务层面的子公司与母公司之间的风险隔离。

  资料显示，广州景誉成立于2020年7月22日。根据未经审核财务报表，它于2020年9月30日的资产总值及资产净值，分别约为5.505亿元及4970万元；期间产生亏损净额为28.6万元。

  在房地产调控基调持续的当下，合作开发项目，是房企分散风险、促进资金周转的惯用路径。但合作形成后的具体运转，显然也要费一番思量。陈思铭凭借此举，除了便于管理与运作之外，还画出一道“安全线”。

  不过，也有业内人士对乐居财经透露了另一种猜想：此次新设立的公司，有可能将景业名邦与金科深度捆绑，以便做大广州这片区域，后续在这家公司之下，与广州景誉并行，可能会有更多子公司，也就是有更多的合作项目。

  7月份，联手金科竞得了增城中新镇坑贝地铁站南侧地块之后，陈思铭欣喜之情溢于言表，他表示集团投得增城坑贝地块，标志着集团成功进军新领域，积极开拓新市场，推动业务向前发展。

  截至今年半年度，景业名邦以广州为中心的大湾区土储占比为54%；或许正因为陈思铭对区域的“重视”，才会费尽周折，促成上述项目架构调整的形成。

  土储考量

  众所周知，陈思铭是雅居乐集团副主席陈卓贤之子。景业名邦上市当天，陈卓贤、陈卓林等雅居乐陈氏家族五兄弟，悉数到场，为其站台。现场，陈思铭坦言不会被“家族标签”而困扰。

  有雅居乐做背书，景业名邦的管理团队、发展资源皆有着落。

  据招股书披露，除陈思铭外，董事会的其他成员都有雅居乐的任职背景。比如，广州意浓、广州景誉的法定代表人薛双有，他现为景业名邦的执行董事兼副总裁，但曾于雅居乐任职，担任区域总裁。

  除此之外，景业名邦执行董事兼公司副主席刘华锡、执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦、总裁郑红、副总裁吴新平等人，也都有雅居乐的任职履历。

  今年年初，在媒体见面会上，刘华锡回应景业名邦和雅居乐关系时表示，两者都是公平竞争的同时面对市场的上市房企，在很多方面都有竞争和合作，比如海南清水湾，绿城也在，富力也在，当然也不排除跟雅居乐合作。

  登上由一些合作资源筑成的“高台”，站在雅居乐一帮老臣的肩膀上，陈思铭更能够抽出精力，着眼于公司的业务、土储层面。

  景业名邦将自身定位为“生态人文地产发展商”，在城市周边获取土地项目，利用自然资源、景观风貌，向买家兜售住宅；在生意场上，它主要打造改善型住房、第二套住房或度假屋。

  即使陈思铭表态不会刻意强调规模，但在土地储备的扩充上，景业名邦还是有着较强的诉求。招股书中，它就已提及“不断投入可用资金以维持我们的营运，例如扩大我们的土地储备及开发优质物业”。

  然而，截至2020年中期，景业名邦在10个城市共拥有32个物业项目，土储备约400万平方米；与上市之际相比，仅增加了100万平方米。

  为了加快扩储的速度的体量，景业名邦还借用了发债之力。3月5日，景业名邦宣布发行于2021年到期金额为1.5亿美元的7.5%优先票据。其所得款用途就在于，收购或开发物业项目、为现有债务进行再融资等。

  该月底，景业名邦就通过公开拍卖的方式，以总代价5.08亿元投得云南腾冲市共9幅地块。九幅地块均位于曲石镇，属腾冲市以北曲石度假旅游生态圈，整体计容面积可达100.6万平方米。

  它将把上述地块开发精品旅居度假项目， 此前它已在腾冲落地景业高黎贡小镇项目。

  除了招拍挂之外，景业名邦还在旧改领域寻找生存空间。它未来三年内计划在广州的番禺、南沙、黄埔、增城、从化，以及佛山多个行政区内部署12-15个项目，整体规划体量约400万方，目前已经签约了6个项目。

  今年上半年，景业名邦的合约销售总额约为10.90亿元，同比减少9.8%，总销售面积约为10万平方米，同比增长1.0%。如今新增的土储，将为业绩带来怎样的加持，还需要它证明自己。

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