越秀林德良:商业地产要实现资产价值最大化,需回归运作模式本身

焦点财经讯 王泽红

后疫情时代的商业地产，正逐渐被打破与重置，如何盘活存量资产，资产改造的价值空间有多大，进与退怎样抉择？11月3-4日，“2020观点商业年会”在上海隆重举行，数百位业界精英齐聚上海，思辨商业地产疫后重生之路，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道，呈现有关中国商业地产重生与聚合的思考。

在“存量资产的周期跨越”主题峰会上，越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良发表了“香港与内地REITs的资本赋能及相互优势”主题演讲。

他表示，我们是做商业运营的，所以经常会提到如何实现资产管理的价值最大化。谈到这个，还是要回归到商业地产运作过程中，有哪几个方式和模式，无非是三种：第一是开发，之后是出售，这是最简单的、传统的模式；第二个模式，开发之后长期持有，进行运营；第三个模式，开发运营，还是我们自己进行一个资产管理。

每一种模式，都有它的优缺点。我们要寻求一条路，实现资产价值最大化，回归到这三个模式，还是需要把房地产产品怎么变成房地产的金融产品，即怎么从砖头变成股票的过程。那么，在香港怎么解决这个问题？香港的上市方式有多少种呢，我们怎么做选择？

香港的上市模式无非是三种：第一个是公司上市，第二个是信托上市，第三是商业信托上市，就是BT。香港发展到如今已有15年，可以看到，在这15年当中，已有11支房地产信托基金，新加坡有40多支。

6月10日，香港证监会发布建议修改房地产投资信托基金守则咨询函，旨在为房托基金进行投资时提高更高的灵活性。以前开发性的只能投10%，如果有在建的商业项目也可以投，现在可以投总资产的25%，这个也是提升了，给了我们更多的灵活性。商业地产的运作无非是三个模式，在香港也有三个上市方式，做到资产价值的最大化。

林德良表示，判断在香港上市还是国内上市，有几个重要因素：

第一是资金资本。越秀现在做的事情，是如何把4%的资产回报率做到6.5%以上的给股东的回报，这里有很多要做的东西，肯定是通过物业提升、资产的提升，还有更重要的是财务的提升。

第二是投资者结构。例如，越秀处理投资者股东基础的时候，我们需要长钱，需要长期的资金，也需要一些对冲基金。因为在香港有一个指标——流动性，如果股票没有人买，怎么有溢价，所以我们要刺激我们的对冲资金持有我们的股票，通过他们不断的做交易，这样我们流动性好，即流动性溢价。

第三个，分派路径不一样。从利润出发调整可分派收入，是从资本的角度推动经营，而国内是优先级权益人回报相对固定，缺乏创造业绩动力。

“比较下来，我们现在最需要关心的是，我们的物业处于什么状态，物业股权架构是怎么样的，路径是怎么样的，从现在开始转变我们资产管理和租赁策略”， 林德良表示。

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