“十四五”房地产将向普通行业回归

  短一周之内，房地产未来五年的政策走向日渐明晰。

  建议中第一处提及房地产在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  很明显这是在纠偏，之前经济发展对房地产依赖度较大，金融存在脱实向虚问题，此次旨在限制过度膨胀和扭曲化势头，减少房地产对实体资源的挤占，引导金融资源更多流向实体经济。

  第二处提及的表述是 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。

  应该说，这一表述并不新鲜。2016年底中央经济工作会议首次提出房住不炒的概念，并成为“十三五”房地产发展的核心指导思想。不过这一定位首次被写入中国最重要政策蓝图的五年规划，依然是个信号，透露出国家对于遏制房价上涨的决心、抑制投资投机炒房的决定不会改变。

  重申租购并举，意味着会满足居民多层次的居住需求，稳定消费者的预期，进而稳定市场。对于合理住房需求，继续保持支持与鼓励的态度。预计对保障类住房的支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等政策上，托举群众安居梦。

  “因城施策”主要是落实地方政府的主体责任，完善楼市调控政策，平衡供求关系，促进市场问题的解决。考虑到房地产区域、土地供应、住房需求、市场结构性、市场发展等的不平衡、不均衡，透露出后续会有松紧的调整空间，但明显刺激需求端的政策依然不被允许。

  增加保障性住房供给和完善长租房政策，首提完善土地出让收入分配机制，预计地方政府会加大对保障性住房供地的倾斜。

  此外，建议还提到“促进住房消费健康发展”。

  回溯“十三五”规划的思路，解读“十四五”规划中的楼市发展密码颇为关键。

  当前国际形势环境更为复杂、产业变革深入发展、新冠疫情冲击严重，由是“十四五”的破局之道和战略重点发生了变化。

  首先，建议在畅通国内大循环中，强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。考虑到此前金融和地产增速持续高于经济整体，预计未来增速将有所下行。也就是说，房地产金融红利时代已然结束，行业将逐渐向普通行业回归。

  当然，均衡发展并不意味着会过度限制金融、地产发展，而是要使我国经济结构今后往先进制造业、生产型服务业上转，往居民收入结构的优化、实现共同富裕上转，朝着区域经济良性互动、发展极、增长极带动区域发展等方面转。

  其次，“房住不炒”依然是房地产未来5年的主基调，将贯穿楼市10年的发展。一方面体现楼市政策的稳定性，有助于产生稳定的预期，促进楼市的长期平稳发展。另一方面，也持续淡化房地产各参与方的投机冲动，遏制炒房。预计未来房地产行业周期波动将减弱，进入平稳发展期。

  第三，土地出让方面将有重大调整。紧随农地入市的政策，农村土地市场也在积极改革，集体建设用地做租赁住房受鼓励，将农地入市和土地出让收益分配等进行结合，给后续的租赁市场发展带来了想象空间。甚至，可以预见未来土地的市场化程度将逐渐提高，城乡二元结构可能是重要的突破口，产权和分配将更加明确。

  第四，住房消费提法下，预计会有各类消费方面的刺激和保障。同时，既提住房消费，也提房住不炒，有保有压，有助于房地产市场更规范的发展。未来市场需求将主要由刚需主导，居住属性将进一步凸显，投资属性将进一步减弱。

  此外，“十四五”规划中指出，推进以人为核心的新型城镇化。房地产发展的主要动能仍在，在“百年未有之大变局”中，未来5年有望平稳发展，回归正常行业。

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