广州楼市:纯投资买房,但无从下手?那这篇一定要看

来源：智能家居时间：2020-11-15 00:05

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提问：你好广叔，纯投资，手中资金150W到200W ，有首房首贷资格，月供2W以下可接受，2020年11月开始购买广州社保，到2021年5月有购房资格，新房，万科城市之光，(听说旁边环卫用地有垃圾站) 品秀星樾，大壮名城，星樾.山畔您更看好那一个？或等资格可购房时您有什么更好楼盘推荐次新都行，建议面积多大刚需户型，请指导，谢谢广叔。

回答：你好，万科城市之光旁边是有个垃圾压缩站，附近的华润、文冲管委会提前占地、周围居民楼、河流等因素可能会制约这个垃圾站的规划，越往后越可能建不成，所以我认为这个垃圾站还是有一定的不确定性的。这几个盘都不错，优先考虑大壮、其次品秀星樾。次新二手的话看看华景新城吧，建议买个650左右的100平左右的三房。

提问：广叔您好，增城新塘翡翠绿洲怎么样？现在卖掉值吗？

回答：你好，新塘翡翠绿洲位置略偏，配套很一般，没有地铁。自住可以，投资潜力很一般。如果出手置换是可以的。

提问：广叔你好，目前首付80以内可以接受，现在看了万博附近两个楼盘，一个是番禺碧桂园、另外一个自在城市花园、都是二手，本人在海珠上班，您觉得这两个盘值不值得入手，那个可以优先考虑

回答：你好。碧桂园更好一些，近南浦站，配套还可以，缺点是盘大；自在城市花园离万博、长隆近，地铁口远，靠近立交高速，有万博CBD辐射。综合看建议选择后者。

提问：广叔您好，想在广州一小时生活圈内买一套别墅，面积200左右，花都碧桂园假日半岛好还是从化逸泉山庄好？请问您有没有好的推荐？

回答：你好。两个地方都是广州的郊区，逸泉山庄靠近赤草地铁口，论环境花都碧桂园假日半岛更好，但交通和配套是个问题，逸泉山庄在交通和配套方面要好一点，建议选择后者。

提问：你好广叔，中部地市级小城市，年前定了一个87平二手房，老破，学区房，考虑孩子上学，交5千元定金，没有通过中介。想获得如何砍价。房产过户，如何省钱。不准备做按揭，全款30多万。夫妻第一套房，没有公积金。

回答：你好，其实你的投资思路不对，买房千万不要全款！你完全可以买到一个更好更新的房子，而不要全款30去买一个老破小，而且还是你们第一套房，无论是自住和投资都是劣质资产。简单来说，子弹30如果作为全款，没有任何杠杆，你们的选筹范围就很少，因为总价30的房子不会有很好的，几乎都是老破小了。

如果子弹30作为首付3成，没有公积金可以商贷7成，那么可以买到总价100万左右的房子，你们选筹的范围在小城市就很大了，完全可以买到更好更新的房子。最后再提醒一下：千万不要全款买老破小，宁可不要5000定金，不然浪费的是资金30万！希望新人第一次买房一定要避坑，不然将来后悔都没用。另外二手房不要私下交易，风险很大，比如房东房子有过抵押而故意不说，那么你买入后是没有合法产权的。

提问：广叔你好，对于广州市区工作且有自住+投资需求的人来讲，番禺广场和万博两者间有何优劣？另外万博今年10月应该开业了，利好是否已经用尽，没多大升值潜力了？

回答：你好，万博的最后一“击”就是18号线的全线开通，没有增量或者利好出尽也是不对的，番禺万博一定会起来，板上钉钉番禺广场我早就定义为“广州的莘庄”，18号线把番禺广场+番禺万博串联起来，上下站的关系可以很自然的理解为：番禺广场就是万博的自然外溢

提问：您好广叔，我们现在有三套房，一套世纪村，诺德国际，前海丹华，世纪村我老公不喜欢想卖掉，但成交比较差，大的孩子面临上初中，小的上幼儿园，我们想换一套有学位，面积在150平方米左右的四房，看了半岛城邦一期，还有南山花园，您帮我看看，手上的房子怎么能置换一套合适居住，又有投资潜力的楼盘，谢谢

回答：你好，2016-2019是深圳分化之年，东西部分化，片区内分化，连楼盘内部都在分化。半岛就是典型，半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。这个楼盘相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第四期，每一期都有故事。深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，最高70%，最低却只有20%。同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。

南山花园房龄比较老，缺乏大型商业，环境也一般，只适合自住。从投资角度看，更倾向于入手半岛城邦一期。

提问：你好广叔，有人给我推荐福田的星河世纪的两房，不知道广叔怎么看这个小区。看老师说要选中心区

回答：你好，星河世纪是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。这一片区，堪称完美，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。有缺点吗？有，太完美太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。

提问：您好广叔，北京工作，二套房是北京还是深圳比较合适？一套也是北京城区的。总体上，北京是不是增长潜力，比不过深圳。

回答：你好，如果北京已有一套，二套大金额投资应该放在深圳。北京虽然是帝都，但天子脚下反而处处被掣肘，加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京，未来发展谁更胜出一筹真的不能确定，譬如华盛顿与纽约。不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的，没有户口的北漂则完全可入深户一搏。

提问：您好广叔，现有龙岗万科麓城二期89平3房，按揭160，还了5年。手上800，收入150-200，但不稳定，单身。想考虑一下南山的学位房，预算1000-1200左右吧。请问如何操作比较好？

回答：你好，1、单身买房名额需要处理一下。2、投资1000-1200万可以选到很不错的学位房。比如：南外海德，南外高新，南外科华对应的小区都可以考虑考虑。

提问：你好广叔，想要入手宝安的房子，首付大概120万左右，总价380万以内，小两房买福永可以嘛，福永花苑时代景苑这种

回答：你好，福永是一个配套非常弱的片区，但是有距离优势，去福田，科技园，前海都很近。在弱片区里，围绕住宅群买，比如华强城附近，其他都是跟着大势且跑输的，自住的话，也会非常不方便，若非福永上班的话，宁可西乡小点破点，但是配套会全点，同价位还有选择。

提问：你好广叔，刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，希望能投资2套，还有什么方式操作？

回答：你好，栖游花园周边配套较差，学校一般，单价已经涨得太高，不建议继续买入。花好园相对好一些，除此之外可以关注碧海西乡沙井和上塘板块，溢价相对少一些。你是深户，可以考虑把父母的户口迁到深圳，做接力贷买入。

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