刘玉辉在港交所有了“领地”

  今天一早，成都是一片雾海，华尔道夫酒店内热闹非凡。领地控股（6999.HK）的上市祝捷仪式在这里举行。

  鲜花簇拥下，领地用写有发展历程的22块数字标牌引领众宾客走向2020，走向12月10日这具有里程碑意义的一天。

  董事长刘玉辉、副总裁刘策、刘浩威，领地集团联合创始人刘山、刘玉奇，共同为领地控股上市鸣锣。三位创始人中，除刘玉辉亲自敲锣外，刘山和刘玉奇则纷纷将这光辉一刻留给了各自的儿子，刘浩威和刘策。

  4月9日初次递表，6个月后失效，二次递表成功，在2020年接近尾声之际登陆港交所，领地是幸运的。

  继汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股之后，领地控股是年内成功上市的第六只内房股，大唐地产将于明日登陆港交所。

  虽在2019年引入职业经理人，但领地的家族色彩依旧浓厚。6位来自刘氏家族的成员出现在了管理层，刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利分别持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。

  资本市场对于中小房企似乎信心不足。在国际发售阶段，领地获1.39倍认购，在香港发售阶段，领地的认购稍显冷清，仅获得0.57倍认购。

  上市前加速拿地

  2017-2019年其的收益由53.39亿元增至75.68亿元，复合年增长率为19.1%。在2020年前五月，领地的业务快速扩张及交付量上升，实现收益30.28亿元，相较上一年同期大幅增长181%。

  但利润的增长并不稳定。2017-2019年及2020年前5个月，领地录得的利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元及1.66亿元，其中，2019年首五月录得亏损930万元。净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%及5.5%。5.5%的盈利水平，在行业中近乎处于末位。

  截至2020年9月30日，领地集团应占的总土地储备为1656.77万平方米，相较于2月底增加了326万平方米。目前共有107个项目，其中有70个位于四川省内，占比约65.5%，且大部分项目位于二线及三四线城市，这也是造成领地利率较低的原因之一。

  其重仓的三四线城市有着较多局限，经济基础薄弱、土地溢价低，今后的去化存在一定的风险，或会影响销售额的提升。未来3-5年，领地依然会专注于二线及三线城市的开发，推进在四川乃至西南地区的市场领先地位，提高市场占有率。

  领地也有着千亿梦。2017-2019年，领地控股销售额分为151亿、235亿、247亿，距离千亿尚远。2019年4月，领地控股曾表态，要在2020年-2021年实现千亿目标，并完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标。

  这一诉求，在对上市募得资金的分配中也有体现。领地表示，募得款项净额的约60%将用于拨付现有项目，包括物业开发项目的建设成本；约20%将为未来项目提供资金，包括土地收购成本。

  鲜少面对公众的领地管理层，在11月25日的上市新闻发布会上，却丝毫未提及销售目标。

  5个月融资利率下降0.7个百分点

  不断在试图扩张的领地，因持续进行物业开发活动及土地收购，导致业务运营所用现金大量流出，领地的经营现金流与投资活动现金流已连续3年内录得负数，仅融资现金流为正。

  2017-2019年，领地的银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元，三年的时间，负债总额增加超百亿元。净负债率从2017年末的60%左右，上升到2019年末的约140%。

  因银行融资渠道受限，领地大量依赖信托借款。截至2020年2月底，共计还有23笔信托借款，总额达60.92亿元，利率多位于12%-14%之间。其中，67.68%是用项目公司股权抵押获得的贷款，另外有超过三成是通过将股东借款的债权转让给信托公司，以获得贷款融资。

  高利率的信托融资拉高了领地的借款成本，其加权平均实际利率已从2017年的6.4%涨至2019年的9.9%，2020年首五个月为9.2%。

  领地控股副总裁徐川海曾表示，领地会积极开拓新的融资渠道以改善资本结构，例如可能发行债券及资产抵押证券，以降低债务水平及减少财务成本。而上市，也是丰富融资渠道的路径之一。

  截至2020年5月末，领地集团剔除预收账款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为80.2%、153.1%和1.1倍，踩中了两条红线。

  偿还短期借款，也是领地的当务之急。截至2020年9月30日，领地控股应于一年内偿还的借款为26.15亿元，现金及现金等价物11.32亿元。

  13.19亿港元的募得资金或可解领地的“燃眉之急”。但无疑，降负债会是领地未来的一项重要工作。

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