合景悠活估值极具吸引力 银河联昌给予目标价10.85港元

12月16日，银河联昌发布合景悠活研报，根据分析师的预测，合景悠活目前被低估，估值已经非常具有吸引力，未来有很大上涨空间，重申“买入”评级，目标价10.85港元/股。

在管面积突破4,000万平方米

根据合景悠活此前发布的11月通讯，截至2020年11月30日，合景悠活的在管面积已经达到3,400万平方米，较2019年底新增约1,240万平方米，增幅达到57.4%。

2020年12月7日，合景悠活发布公告，收购广州市润通物业管理有限公司（以下简称“广州润通”）80%股权。广州润通专注于医院等公建项目的物业管理，在管建筑面积712万平方米。

由此可以推算，合景悠活的在管建筑面积已经突破了4,112万平方米，超过了银河联昌对于2020年在管面积的预测4,000万平方米，显示了公司更加强劲的增长动力。

收并购项目加速落地

合景悠活上市2个月后，已经公布了对于广州润通的收购，显示了公司在收并购方面的积极态度以及较强的执行力。根据公告显示，本次收购的估值为2020年净利润的11.65倍，且被收购公司承诺2020年-2022年收入、利润的增速均保持10%左右。

在12月8日JP Morgan分析师发布的研报之中，评价本次收购的估值比较合理，且分析师认为本次收购可以使得合景悠活从中小型物业管理公司之中脱颖而出，将形成住宅、商业、公建的协同发展。

同时，银河联昌分析师认为本次收购的完成，将有助于提升合景悠活在公建领域的服务能力；而且广州润通的项目大多集中于大湾区，可以与合景悠活原有项目形成良好的协同效应。

商业项目的良好布局

在目前上市的物业管理公司之中，绝大部分都是聚焦住宅物业管理服务，但合景悠活的商业布局已经初具规模。在2019年收入之中，商业物业管理及营运服务收入占比33%，毛利润占比38%。

同时，合景泰富已经储备了16个商场及6个写字楼，预计将在2024年底之前开业，将为合景悠活带来可观的商业物业管理和营运收入。

根据JP Morgan分析师预测，未来合景悠活商业物业管理和营运的毛利润占比将上升至50%左右，且分析师认为：由于商业更丰厚、更稳定的利润率、更高的进入壁垒，以及更加确定的续约可能性，应该被给与更高的估值溢价。

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