大城市的住房,到底是什么问题?

近期，重要会议将房地产单列为明年经济工作的重点任务，着重强调了“解决好大城市住房突出问题”，并且具象到非常明确的安排，这在过去是比较罕见的。比如，保障性租赁住房建设、完善长租房政策和发展长租市场、租购渐进同权、集体土地和闲置土地利用、国有和民营企业发挥功能作用等。那么，大城市的住房问题，到底是什么问题？该怎么解决？

住房问题重点聚焦“大城市”，最大的背景就是，近年来各地都在举全省之力打造中心城市、做强省会城市，构建围绕省会或中心城市的都市圈。于是，规划和政策红利、人口和资源等，都开始向这些城市倾斜，也就是所谓的提高“首位度”。于是，近年来多数省会或中心城市增量人口占到本省的一半或40%多，加上二胎政策的滞后效应，导致住房需求暴增。

根据贝壳研究院统计，2020年二手房价涨幅TOP10的城市是东莞、深圳、上海、惠州、厦门、南京、大连、西安、沈阳、成都，涨幅从5%到15%不等，基本上都是人口流入大的城市（如惠州涨幅大因深圳人口外溢）或省会及中心城市。如果回溯到2017到2019年，上述城市重合度很高，70%左右仍在列。因此，大城市住房问题，首先是人口增加带来的住房问题。

这几年，国家一直强调，大城市不能一味从需求端调控楼市，更应从供给端对冲。 “十二五”到2016年，一线城市供地完成率不足60%。2017-2019年，调控转向供给侧，上海、广州和深圳宅地供应年均增长22%、32%和80%。2020年前三季度，一线城市供地增长20%，深圳翻倍增长。但供地结构错配严重，不适应新市民为主的需求结构。商品房供地多、保障房供地少，销售型的地块多、租赁型地块少；大户型或豪宅供地多，普通住宅供地少。

所以，尽管这几年楼市发展红红火火，但运行结构有点畸形。土地环节，地方高价卖地，带动区域综合开发（包括地铁、配套设施等），可谓是高举高打、大开大合；开发环节，房企高价拿地、高成本融资，设计豪宅化；销售环节，购房者高价买房，在一个接一个的规划红利利好下，“加杠杆”炒房。但是，结构错配导致的低效和风险问题越来越显化。

最突出的，就是住房在带动内需上动力越来越弱。楼市经过“十二五”、“十三五”这10年的快速发展，大城市户籍和富裕人群，早已充分分享到了楼市红利，户均基本拥有2套及以上房。当下，大城市住房最困难的，就是都市圈规划利好下，涌入的新市民、新就业大学生，他们住房消费意愿强、边际消费倾向高，但甫一进入城市，史无前例的高房价横亘在面前。

本次会议强调，扩大消费最根本的是促进就业，完善社保，优化收入分配结构，扩大中等收入群体，扎实推进共同富裕。但是，当下楼市运行的模式，已很难再带动可持续的消费了。这也是当前整体消费状况的一个真实映射。今年前三季度，最终消费支出对GDP同比拉动为-2.4%，处于历史低位，而资本形成总额对GDP同比的拉动则达到3%，对比可见一斑。

大城市，居不易，乃全球惯例。高房价短期无解，甚至在人口、资源继续集聚的情况下，还可能上涨。怎么办？会议提出租赁住房体系建设。针对中低收入新市民，建设保障性租赁住房；集体土地和闲置土地利用、国企带头，增加租赁住房供应；租购渐进同权，消除长租的顾虑；对商品房租赁市场整顿秩序等。所有这些，目的是降低新市民租房成本，让他们体面安全地扎根大城市。

这几年，长租公寓发展很快，但主要面向高收入人群，甚至在资本和政策加持下，租金被炒作；跟随房价上涨，商品房租金也水涨船高；城中村租赁供给体量大，能满足第一代农民工遮风挡雨的基本需求，但不能满足85后、90后新市民“要租房，也要生活”的需求。因此，当下的租赁供给体系也有些畸形，迫切需要改造。唯有此，新市民才能融入城市，“先租后买”、“租购并举”的住房新制度才能形成，才能让消费成为经济增长的引擎。

作者：李宇嘉

来源：证券时报

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