碧桂园服务近40亿港元发债背后 杨惠妍的资本运作与千亿市值之路

作为目前港股市场上市值最高的物业股，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”）再次掀起了资本市场的涟漪。

日前，在现金充裕的情况下，碧桂园服务发行可换股债券高达近40亿港元，这是其2018年上市以来的第二次融资。

融资的目的可能是已经有了潜在并购标的。这两年，收并购是物管公司重要的规模扩张手段，碧桂园服务这次发债，或将乘着疫情冲击开展收并购活动，继续搅动物业江湖竞争格局。

资本市场上，多家开发商已将旗下物业分拆上市，而在短短一年多时间，碧桂园服务就成为了营收近百亿、市值近千亿的龙头公司，为当前已上市物业最高。

这离不开背后的资本运作。碧桂园服务的操盘手，是碧桂园联席主席杨惠妍和她的团队，这位杨家二小姐，和她的父亲一样有一个当老大的梦想，碧桂园服务，目标也是物业领域的第一。

杨惠妍的创新试验田

碧桂园服务的第二次大额融资活动引发市场关注。

根据公告，碧桂园服务、其全资附属公司Best Path Global Limite发行了38.75亿港元零息换股债券，由瑞银AG香港分行作为牵头经办人，转换期为1年，初始转换价每股39.68港元，发行溢价11%，可换股占公司现有已发行股本约3.59%，转换摊薄后占3.47%。

对于此次发债及所得款项用途，碧桂园服务明确表示，拟将所得款项净额用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及公司一般用途。

虽然根据公告声明，公司尚未确定有关收购或战略投资的具体对象，将密切监察集团业务及市场情况，但在现金充裕的情况下还发债近40亿，碧桂园服务很可能已有潜在收购标的。

碧桂园服务是碧桂园联席主席杨惠妍主导的新业务之一，杨惠妍为公司控股股东，持股53.53%。

背靠杨氏家族控股的房企巨头碧桂园，该公司近年来飞跃发展，自2018年6月上市以来，碧桂园服务已经成为港交所上市值最高的物业管理公司，当前最新市值为985亿港元，约合人民币896亿元。

尽管碧桂园来自第三方的在管面积持续增加，且占比也持续提升，来自第三方开发商的项目所贡献的收入占比已从成立之初的3.5%上升至2019年底的11.4%，但在整体收入结构中，碧桂园服务主要的营收仍然严重依赖碧桂园集团开发的物业。

为了脱离这种依赖，一方面，近年来碧桂园服务一直在尝试拓展多元化业务，甚至跨界进军保险业务。

今年4月以来，碧桂园服务还拟接手合富辉煌约10%的股权，每股要约价1.5港元，较停牌前溢价7.14%，如果完成交易，碧桂园服务将与合富辉煌主席扶伟聪作为一致行动人，持有合富辉煌50.49%的股权，占据控股地位。

这并不是合富辉煌第一次现身碧桂园服务的收并购游戏，碧桂园服务去年收购的港联不动产曾由合富辉煌持股85.5%，两方显然已有紧密联系。

这些动作背后，碧桂园服务有补齐业务短板、完善业务结构的意图。在毛利结构中，社区增值服务占比较高，是盈利质量和未来可持续发展的重要因素，碧桂园服务与合富辉煌的交易联系很可能志在提升社区增值服务。

另一方面，收并购一直是物管公司的规模扩张武器，碧桂园服务也在不断寻找潜在的收购标的，以此提升在管面积，上市当年公司就连续收购了5家物业管理公司。

在去年，碧桂园服务以3.75亿元收购港联不动产服务100%股权，以1.73亿元收购嘉凯城(000918,股吧)物业100%股权，加上以4.53亿元向第三方收购的若干其他物业公司，共计花费约9.88亿元，合同管理面积增加约4000万平方米。

根据财报，截至去年底，碧桂园服务的银行存款及现金总额69.26亿元，经营活动所得现金净额32.57亿元，经营活动所得现金净额是当年净利润的1.9倍，在手现金已经很充足，发债后碧桂园服务的现金余额将超100亿元。

物业老大之争

近年来，伴随房地产进入存量竞争时代，物业服务公司开始从开发商背后走出，纷纷单飞独立，甚至分拆上市，行业的并购整合也硝烟弥漫。

去年最令人瞩目的物业行业相关收并购动作包括，雅生活服务收购中民物业、新中民物业，保利物业收购重庆新祥瑞，两大央企中航物业与招商局物业重组整合，世贸发展也合作并购了海亮物业、三远物业。

2020年，在疫情冲击下，社区防疫凸显其重要性，物业更成为备受关注的成长行业。

这次疫情让碧桂园服务看到收并购方面的潜在窗口，公司总经理李长江在3月的业绩会上表示，当下物业行业还很分散，集中度非常低，特别是最近疫情期间市场的反应，收并购机会比往年来得更早一些、更多一些。

李长江直言：“就公司目前的现金量，在没有遇到超级标的时，是可以达成收购目标的。除非出现超大型标的，否则我们的现金不会不够。”首席市场官汪英武也明确表示，整个疫情期间，包括疫后，公司第一个重点关注方向就是收并购业务。

虽然碧桂园服务目前市值最高，但新旧势力也一直在搅动行业整体格局。

继彩生活、中海物业、绿城服务等最早一批赴港上市的物业公司之后，回顾2019年，陆续又有7家房企将旗下物业推向港交所。截至去年底，在3家A股物业上市公司之外，港股上市公司已经达到19家。

在管面积方面，截至去年底，共计有四家上市物管公司突破2亿平方米，包括保利物业、碧桂园服务、雅生活服务及绿城服务，在管面积分别为2.86、2.76、2.34、2.12亿平方米，规模增速上呈现强者愈强的马太效应。

目前，在碧桂园服务之外，保利物业、雅生活服务、绿城服务、中海物业在规模和营收上势头强劲，市值均超百亿。

而规模梯队上，房企巨头万科、恒大、融创旗下物业公司虽然尚未现身资本市场，但这并未阻挡它们的扩张行动。

以万科物业为例，2019年万科物业营业收入127亿元，同比增长29.7%，算上分部间销售，营业收入达142.9亿元，已经超过了碧桂园服务。

继2018年以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份后，2019年万科物业又与戴德梁行成立合资公司，布局商业物业服务。

万科物业是碧桂园服务的有力竞争者。万科董事会主席郁亮曾表示，万科物业要做到千亿市值才考虑上市。

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