前七月权益销售3574亿 销冠碧桂园的最大笔增持与最低利率

观点地产网 8月第一个星期，龙头房企相继发布销售业绩。

恒大之后，碧桂园于8月4日傍晚披露公告称，2021年7月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约542.8亿元，较2020年7月持平；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约650万平方米，较2020年7月同比增加2.04%。

按照此前披露业绩统计，前7月碧桂园累计实现权益合同销售额累计约达3573.7亿元，同比增长11.25%。

相较往年同期，11.25%已经是碧桂园这两年来最好的销售增幅。

尤其是2020年，疫情影响下，直到下半年7月份，碧桂园才把累计销售追赶至与2019年基本持平，实现回正；全年来看，碧桂园最终实现权益销售5706.6亿元，较2019年微增3.34%，为近年来最低。

单位数的销售增速，在奔跑的恒大、稳健的万科面前有些局促。这也促使总裁莫斌在今年3月份业绩会上喊话：“公司有信心在未来3年每年录得10%权益销售额增长。”

2021年走至年中，碧桂园基本保持着双位数的增速，加之恒大销售放缓，销冠位置显然坐得比去年安心。

据观点指数2021年1-7月房地产企业销售表现统计显示，前7月碧桂园实现全口径总销售金额5011亿元，同比增长11.8%，位列榜首。紧随其后的仍然是万科、恒大，保持在4000亿量级，同比分别增长6.6%、0.3%。

同样保持首位的是碧桂园拿地力度。

事实上，除了控制土地规模的恒大，2021年龙头房企们都保持着不小的拿地扩储力度。

观点指数发布的土储报告显示，1-7月房企累计新增货值中，碧桂园、保利发展、万科位列前三，其中碧桂园新增货值接近三千亿，达2862.2亿元。

以权益拿地销售比计算，碧桂园上半年拿地销售比25%左右，在“安全线”30%内。

当然，房企扩储的重点与方式不尽相同，不同于不少房企通过集中供地抢收土储，碧桂园更多活跃在二三四线城市的土拍现场。

7月份，碧桂园相继在太原、湖州、连云港(601008,股吧)、盐城、丽水、台州、淮安、龙岩、茂名、合肥、宿迁等地夺得地块。

据观点地产新媒体观察，碧桂园这批拿地整体成本不高，溢价率较高的主要集中在长三角城市，如3.04亿摘得浙江丽水龙泉市商住地，溢价率50.50%；8亿元包揽连云港赣榆区两宗商住地，溢价率34.79%。

如果说走高的是销售与扩储，走低的则是融资利率。

随着全球持续了长达一年多的印钞放水与量化宽松政策期，房企发行海外债相对迎来了一个机会窗口。尽管部分中大型房企的债务违约及资金暴雷事件使得美元债风险频发，但对于近两年追逐投资级、优化财务指标的碧桂园来说，似乎并无太多影响。

7月13日，碧桂园公告称，拟发行额外2亿美元于2026年到期的2.7%优先票据，利率水平创造了该公司历史低点。

事实上，发债成本的下降趋势从去年便可窥见。

据观点地产新媒体统计，碧桂园2020年所发七笔美元债，利率从年初5.6%下降到了年末3.125%，全年美元债平均发债成本为5.03%；尤其在9月份获得穆迪评级调升后，发债优势进一步明显。

如今，碧桂园融资水平已挤进第一梯队，在民企中甚至比肩最佳信用评级的龙湖。

但略显遗憾的是，着重优化财务指标的碧桂园，，今年以来股价表现波动。

目前，内房股平均市盈率在8倍左右，碧桂园只有约4-5倍，低于行业均值。

而联席主席杨惠妍也在今年频繁通过增持股份，试图提振股价及市场信心。据观点地产新媒体了解，早在去年杨惠妍便出手三十余次、斥资33亿港元增持碧桂园，今年则在年报披露隔天3月26日开始，连续7个交易日斥13亿增持。

截至上半年，杨惠妍累计支出约29.5亿港元，在碧桂园的持股比例也由58.72%升至60.06%。

7月21日，杨惠妍于场外增持碧桂园逾4.2亿股，每股平均价9.518港元，涉资约40.13亿港元，最新持股量增至62%——这也是其单次增持力度最大的一次。

即便如此，增持对于股价的提振效果仍比较有限。截至8月4日收盘，碧桂园股价报7.96港元，已是近两年来的低位。

这不仅是碧桂园的苦恼，更是大部分上市房企的压力。

今年以来，多数地产股表现不佳，甚至有些股价跌幅达到两位数。国信证券(002736,股吧)等多家证券机构在研报中指出，当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低水平。其中，万科、保利股价与市值下探至近年来最低水平。

旭辉董事局主席林中就曾在今年业绩会上直指，永远认为旭辉股票被低估了；在他看来，股价低时公司会增持，且增持的量会非常大。

这也促成了今年以来房企创始人、高管的增持潮。

据观点地产新媒体了解，今年以来，碧桂园、万科、融创、旭辉、龙湖、中南等三十余家房企均进行增持或者回购动作，包括孙宏斌、吴亚军、许荣茂、郭梓文、胡葆森等均有出手。

但相比降债等行为，股价提振这件事，房企的努力还没有得到回报。

这背后有众多因素交错，从财务监管、楼市调控到土地变化，传递着对于房地产行业的信心。而房企在这场巨大考验面前股价能不能提振，或许并不在于“杨惠妍”一人身上。

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