像滨江一样幸运

原创 房小评 中国房评报道 今天

最近杭州的一些置业顾问，在做一件非常凡尔赛的事：劝退客户。

因为杭州楼市发布了一系列新政，针对万人摇现象，要求中签率小于或等于10%的项目，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

这意味着，如果房子太抢手，从买房到卖房至少有7年的禁售时间，必然会劝退一众投资者，给销售带来很大影响。

为了项目不限售，置业顾问们都在劝客户先冷静冷静。

一系列重拳出击，让红火了5年多的杭州楼市接下来的走向扑朔迷离。

而极为依赖杭州的滨江集团，早早有了危机感。

滨江集团很有意思。

2019年完成销售额1120.6亿元，新年销售目标是：千亿就好。

2020年完成销售额1350亿元左右，新年销售目标是1200亿元。

房地产行业几乎没有年年把目标定得比往年还低的房企，滨江是个例外。

滨江是浙江这个大池塘里，养出的一条大鱼。曾经的滨江，在杭州紧追绿城，后来是平分春色，再到如今已经位居第一。靠深耕区域，去年实现了约1350亿元的销售额。

滨江没有绿城的全国化规模，靠单个区域能够做成千亿实在难得。也正是这种对于城市和区域的高度依赖，让滨江始终摆脱不了危机感。

作为本土房企，滨江曾经在杭州有着极为明显成本的优势，号称“从不在市场亢奋的时候拿地”。

2009年那会儿，滨江的平均土地成本还不到4000元/平米，而房价在15000元/平米以上。

那时的滨江真是躺着赚钱，为企业发展积累了充裕的资金。

这种优势持续了很多年。2019年年报披露，滨江在上海的项目毛利率不到12%，金华地区项目毛利率不到20%，而杭州项目毛利率高达46%！

但是，这份年报体现的已经是2017年之前的行情了。

今天的杭州已经是群雄逐鹿，滨江所享受过的土地红利，消耗殆尽。

2020年上半年，滨江的拿地均价约为1.67万元/平米，销售均价为22226元/平米，土地成本优势已经荡然无存，甚至连利润空间都很逼仄。

滨江利润率仅有5%左右，滨江集团董事长戚金兴说：这还算高的了，别的单位可能还达不到。

一份浙江本地研究数据显示，2019年9月-2020年8月，滨江在浙江公开拿地的平均楼面价高达23703元/平米。

一位长期关注滨江集团的投资者说，其实过去3年，滨江拿地一点都不便宜，但是杭州楼市表现太抢眼了，所以没有亏。

很多房企在杭州的项目都是一开盘就亏本。所谓万人摇的火热，正是因为新房价格低于二手房，才会出现，热闹背后是开发商越来越小的利润空间。

滨江之所以还能干下去，是因为深耕当地修炼出的高效率，更快开盘、更低资金成本、更好的品牌去化能力，能抠出利润。

去年7月，滨江使了吃奶的力气，以107亿元抢下杭州文晖单元三芒星地块，创造总价地王。戚金兴说，这地块利润率约为4.4%，如果合作开发，利润率只有约3.7%。

换做别家房企，还真不敢拿。

滨江的千亿梦，是搭载着杭州的亚运梦实现的。

2015年，杭州获得2022年亚运会主办权，杭州正式启动了一轮大基建。2017年，杭州启动大规模棚改计划，大量拆迁户涌进售楼处。到2018年，限价万人摇的新闻铺天盖地。

杭州有的不止是亚运会和棚改发动机，还有每年数十万的净流入人口支撑。杭州是互联网经济、网红经济的发源地，当地政府的治理能力也排在国内前列。城市的经济和人口前景，让杭州楼市格外坚挺，也让滨江看好杭州。

因亚运会启动的这一轮牛市，超过了5年。在全国几乎找不到可以像杭州这样持久的城市。

同在长三角区域的苏州，2020年楼市供应面积增加了两成，成交量却下跌了一成，二手房价逐月下跌，也不复往年火热。

杭州的钱难赚，滨江的千亿赚的是个热闹，对利润率要求不高。

问题是明年亚运会就将举办，这场因亚运会启动的行情会否终结？杭州新政力度超乎从前，对楼市会产生多大的影响？

这两个问题的答案，对于重仓杭州的滨江而言至关重要。

杭州楼市不是不会跌。2011年开始的那一轮降价潮，务实的滨江一步降到位的做法，让人印象深刻。

只是这几年的行情，让人忽视了这个隐藏的危机。

滨江必须外拓。

其实早在前几年，滨江就主动进入上海和深圳的高毛利旧改项目，结果是两个项目都搁浅了，还计提了坏账。

走出浙江，滨江没有那么得心应手了。

滨江修炼成精的高周转，高人均效能，一人多职在新的市场里，暂时无法施展开来。

这是一家深耕区域的房企面临的自我突破难点。

滨江再看好杭州，也知道不能把鸡蛋放在一个篮子里。未来滨江会深耕三省一市：广东、浙江、江苏和上海。

在近期的投资者会议上，滨江对外透露今年拿地权益金额为420亿元，其中，杭州占比要下降到50%，省内其他城市占比25%，省外占比25%。在杭州拿地，3.5万元/平米以上的地块和3.5万元/平米以下的地块各一半。

滨江依然不愿意过于放大管理半径，把精力扎在贡献了中国3成GDP，近一半楼市成交的几个区域。

走出杭州，对于滨江来说进展还很缓慢。而杭州留给滨江的时间有多少呢？

这个年关，外界都在羡慕滨江员工们的春节福利，却少有人在意滨江集团老板戚金兴对过去一年的评价：

走得特别特别艰辛的一年。

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