上海楼市:某个城市的房产被“热捧”,它的背后是怎样的需求?

来源：智能家居时间：2021-02-02 17:27

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，当一座城市的房子被热捧，比如上海、深圳，它们背后是什么样的需求？

回答：我认为是资产配置需求。这类需求又可以分为“资产升级”和“资产分散”两种。资产升级，就是低能级城市的购房者在高能级城市布局，即“向上买”。这种资产升级背后的诉求是多元的。一部分，是资产质量问题：“只有大城市才有房地产”，更高能级的城市就拥有更为成熟的一二手房市场，资产的安全边际高，流动性好，金融属性强。

很多三四线城市由于棚改和恒大、碧桂园等大房企进入，过去几年房价确实有着不错的涨幅，但真的到了市场上才发现，涨的都是新房，预售价格在节节攀升，二手房却无人问津。小县城谁会去买二手房啊？而大城市有着非常多的刚需及置换人群，新房二手房萝卜青菜各有所爱，每个月动辄上万套的二手房交易保证了价格是实实在在的，投资是收的回来的。而且大城市的租赁市场非常发达，房子不仅卖得出，还租的出，而小地方的房子买来很可能就要一直空置了。

提问：曾叔，有套房距离8号线翔殷路200米 9楼 95年楼龄如果链家挂牌价4.4-4.8每平如果朋友愿意3.5-3.7每平卖给我要不要买啊？顾虑是小区靠中环较吵杨浦中原地区不熟悉这个价格是笋盘吗？

回答：价格是挺便宜的。产品是不太好的，区位也比较弱。如果房子没有印象的话，这个房子算是笋盘的。中原地区钱都是工人的福利分房，居民素质不高，涨幅长期低于大盘。但是你这个价格的确是实惠的，就看你自己喜好了。

提问：曾叔，我有一套房子在犹豫要不要卖掉，卖房的钱想放到其他投资渠道。这套房有机场联络线的规划利好，张江科学城站，隔个三百米吧。不过这条线要到2024年才通车。一般地铁通车房价会增值多大的幅度？值得拿着吗？谢谢！

回答：不要卖掉，张江科学城站那里的潜力很大，我看好张江、孙桥、广兰路和唐镇组团。未来张江会成为浦东房价的一极。如果你其他渠道没有每年稳定在8%以上的收益率的话，压根就被考虑换仓。

提问：请问上海户口单身sfsd，手上现金60w，公积金账户20w，年流水税后40w，人在北京工作，想在上海买房子出租，以后可能回上海住也可能转手卖掉，想咨询下合适的买房方案，合适入手合适？是否再积累些现金？还有推荐的总价首付贷款方案、推荐区域和房子特征，谢谢。

回答：你的收入不差，但是启动资金少了一点。建议加一点总价，至少凑到100以上，这样加上按揭贷款，可以买到400万左右的房子，至少在上海也是一个攻守兼备，可以自住兼顾保值的房子，首房首贷必须贷足。因为你不着急住，建议考虑外环附近的潜力板块，以东西两侧为主，选地铁2公里以内的新一点的电梯房子。

提问：曾叔，家住杨浦8号线延吉中路这里，上班在陆家嘴，通勤1小时内，预算600万，不考虑学区，自住，考虑什么板块比较好，杨浦的话，五角场，鞍山，东外滩哪个未来发展好点？

回答：600要新一点的房子还挺难得，毕竟杨浦的房子，只要新一点都挺贵的。杨浦里东外滩>五角场>鞍山。这三个板块都不错，东外滩潜力最大，但你的预算估计不够，五角场配套好，买东西方便，鞍山有学区，就是破旧了一些。杨浦还可以考虑下黄兴路黄兴公园一带，那里2000以后的相对新一点的房子也比较适合你。另外，浦东这边可以考虑下森兰、金杨、金桥云桥路这一带，都挺适合你的。你这个预算买新一点的电梯房子，估计只能买到2房，但我还是建议买这种，不要买老破大。

提问：曾叔，上海，总价300-400万，2012年后建成的、希望品质好些，你可否推荐几个值得投资的小区？

回答：这个预算估计只能在近郊板块选择了，建议考虑外环附近，比如大虹桥及其辐射区、三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。具体小区推荐得根据你的通勤、喜好、需求来做决定。把细节对接给我才好做判断。

提问：曾叔，市区老破小（非学区）置换淞南板块地铁房非次新300万左右的，可取不可取？

回答：好像意思不是很大，淞南的房子还是要买次新的，那里的起点价格大概在400万左右。如果

都是买老房子，真没必要换到淞南板块。

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