大数据显示:南沙区地价跨入2万时代,楼市进入涨价周期?

一、土地市场：土地市场升温，主城区加大供地

01、土地购置面积、购置金额、楼面地价均上涨，溢价率则小幅下跌

2020年广州住宅用地一共成交87宗，同比上涨58.2%；成交面积一共为478.44万㎡，同比上涨26.9%；规划建筑面积为1542.49万㎡，同比上涨43.9%；全年土地出让金一共为2085.42亿元，同比上涨53.4%；成交楼面均价为13485元/㎡，同比上涨6.3%；土地平均溢价率为7.5%，比2019年较少了2.7%。（详见表1）

表1：2019-2020年广州土地购置情况表

02、2020年广州各区住宅用地市场成交情况

2020年广州住宅用地增城区为供地最多的区域，出让总面积、出让总金额领跑全市。具体来看，土地出让面积排前三的依次为增城区、南沙区和花都区；土地出让金排前三的依次为番禺区、增城区和南沙区。（详见图2）

图2：广州2020年居住类用地出让区域分布情况

03、摇号地块陆续诞生，南沙区、天河区最高地价被刷新

2020年广州土地市场热度不断，尤其在下半年，土拍大战不断上演。具体来看，南沙区诞生摇号地块，楼面地价不断被刷新，最终定格在南沙湾地块，折合楼面地价为22700元/㎡，意味着南沙区地价跨入2万时代；天河区牛奶厂板块时隔6年再推宅地，折合楼面价51463元/㎡，刷新天河楼面地价。从拍地过程来看，这些地块均引起了多家房企的激烈争夺，成交结果也基本溢价成交，其中有2宗地块溢价率为45%，触及“限地价+竞配建”拍地方式下限制的最高溢价率。（详见表3）

表3：2020年广州住宅用地亮点地块

二、住宅市场：新房市场供应充足，成交超10万套，创近三年新高

据统计，2020年广州新房市场共计101319套住宅产品取得预售许可证，环比大涨65.7%；预售面积为1046.67万㎡，环比大涨63.3%。从月份分布来看，受疫情影响，一季度住宅供应量较少，二季度较稳定，三季度出现全年供应高峰，9月份供应套数超2万，四季度表现较好，供应量逐步上扬。整体上，2020年广州新房供应速度加快、供货量加大，助力新房市场全年成交量上涨。（详见图4）

图4：2020年广州新房市场项目新增预售走势图

2020年广州一、二手住宅成交量均上涨，其中，一手住宅共成交112126套，环比上涨28.4%；二手住宅成交92223套，环比上涨75.6%。从成交价格来看，一、二手住宅变化幅度都较小，表现稳定，其中，一手住宅成交均价为27608元/㎡，环比上涨5.8%；二手住宅成交均价为33364元/㎡，环比上涨2.8%。（详见表5）

表5：2019-2020年广州一、二手住宅成交量价情况

2020年，在市场环境稳定、供应充足、政策利好等因素刺激下，广州一、二手住宅成交量均上涨，一手更是突破10万套，创近三年新高。从月度成交来看，一、二手住宅成交均呈现先抑后扬的势态，一季度低位成交；二季度稳步发展；三、四季度成交火热，进入8月份后，一、二手住宅成交套数均保持万套以上，均在12月达到最高峰。（详见图6）

图6：2019-2020年广州一、二手住宅月度量价走势图

三、预测：2021年调控政策保持平稳，成交量涨价稳

2020年，广州出台的政策主要涉及住宅租赁市场、公积金政策调整优化、人才购房及落户等方面的政策，其中重点放在放宽落户、人才购房政策方面，对特定人才放宽购房门槛。展望2021年，在坚持“房住不炒”的调控主基调下，广州或将继续因地制宜出台政策，促进房地产市场健康发展。

土地市场方面，预计2021年供应区域持续调整优化，中心区或继续加大宅地供应量，但整体成交趋势仍以低溢价和底价成交为主；住宅成交方面，在人才政策不断发力，政策、市场供应充足等影响下，2021年全市一、二手住宅成交量价有望呈上涨态势。

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 来源：美联物业官方账号

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