广州楼市:这些板块阴跌不断,未来无人接盘

来源：智能家居时间：2021-02-22 00:13

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：【新人提问】广叔好，小两口刚需入房，首套，广州户口，准备入手260万-280万的房子，一个在珠江新城工作，一个在海珠区中山大学附近工作，通勤时间和学位是考虑因素之一，最近在海珠这边看房中介有着重推荐敦和花园的房子，学位是省一级客村小学的学位，但是楼龄都比较老，也担心未来要是换房出手难。也看了金碧花园二期的房子，但是感觉金碧花园户型好的不多，而且电梯也比较老旧了，周边环境不如中大附近好。所以为问题如下：

1、敦和花园怎么样

2、海珠区的话广叔还有没有其他盘推荐

3、整个广州来看有没有合适的盘推荐。

回答：1、敦和花园，鹭江站，配套生活方便，客村小学，就是楼龄老了一点，上车可考虑的。

2、看下双子星城、顺华名庭

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，广叔。我刚加入星球。有个问题想问下。我们夫妻广州户口，现有黄埔香雪公馆94方的纯南向一套，还有公积金贷款未清（约65万），商贷已经提前还清了。因为老黄埔房子拆迁，目前租在附近横沙回迁房里居住。因为我们上班都在天河，越秀五羊附近上班，加上儿子找人照顾，所以没有住在香雪公馆那边。目前香雪公馆出租，租金互补。本人小孩将近3岁，考虑到小学学位。我们想卖掉萝岗香雪公馆的房子，入手天河北的二手房，那边学位是华阳小学，但是天河北的房价较贵，现在不断在涨。而萝岗香雪公馆最近出手好像没跟涨。之前卖到410，420，最近好像很抢手。感觉可以升到475。房子今年5月租约到期，到时候是不是可以考虑置换了。我有几个问题：1，现在置换还是等到租约到期才置换。2，大概什么时候萝岗香雪公馆的房子什么时候转手才是最佳的。3。天河北的房子预算630-650，考虑到香雪的房子能出手450左右，我预计还有250万的贷款，请问我们两个可以贷到250的贷款吗？我们夫妻两年收入预计40万。

回答：你好。

1、现在置换容易踏空，可以加按，然后一边买一边卖。

2、建议两三个月后再看看

3、名下无房，有贷款记录可以5成。

提问：广叔好，我在东城星城美寓有一个50平米的想卖了买一个七八十平米自助加投资的二套房，另有第一国际六十平一套。本人东莞南城工作。

回答：你好。新世纪星城美寓位于石井，小区比较小，多以单间为主，租客多，人员复杂，可出手置换。第一国际的地段还可以，建议继续持有。建议二手次新为主，选择有潜力的地段。

提问：广叔你好。请问，万江十里溪境和虎门的融创伝月台，纯投资，你更推荐哪个楼盘？

回答：你好。纯投资选万江十里溪境

提问：广叔您好，我老婆在海珠广场地铁口附近上班，买房自住+投资买广钢新城的中海学仕里，华师附小学位，据说小区物业不错，2+1房，75方，6万左右一方，东南向单边位，房间全部朝南，未来转手好转手吗，顺便问一下，自住+投资潜力大吗，5年后广钢新城中海学仕里的75方小户型单价您估计能涨到多少呢？谢谢！

回答：你好。中海学仕里，离地铁不是很近，主打小户型，名校学位，整个小区非常小，只有3栋，密度高，总的来说可以考虑。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：您好广叔，请问下总高33层，一套是西面边户，14楼，全明户型。另一套是中间的，25楼，但是主卧卫生间没窗户。户型一模一样。价格的话高层贵每平100。请问哪套好些？谢谢！

回答：你好，1、边户通常三面通风，从观景还是通风上来讲都要远远好于中户，会获得更好的视野。 2、边户的采光比较容易看，中间户的采光要具体进去看，能否南北通透，还有楼间距。 3、边户由于多出一侧直接与外界接触，因此隔音、隔热方面不如中户。如果你那边边户不临街不嘈杂，价格低可以入

提问：你好广叔，请问根据您的预测，今年深圳西部热点区域，中部区域和东部区域整体趋势会是怎么样？

回答：你好，受疫情影响，本该去年双十一就要起爆的行情，硬生生被疫情压住了，上涨只会延后不会消失，西部会继续暴涨30%，中部紧随其后20%，东部只能跟涨10%。

提问：您好广叔，我看现在有网传东莞有九个镇即将扩入深圳？请问对深圳和周边的惠州、中山、南沙等……会有什么影响吗？未来哪些区域有投资潜力呢？有没有哪些区域可能会起飞的呢？谢谢回复。

回答：你好。如果东莞9镇并入深圳的话，可能要起飞的区域可能是长安虎门了！目前前海12w+，距离前海25公里的罗湖和光明都是6w，而40公里外的大运有5.5w，那么距离前海更近的东莞滨海湾新区只有3w，随着东莞9镇扩入深莞圈，类比光明、大运，滨海湾显然更有增值的潜力；而深中通道24年通车之后，目前只有1w的中山火炬，显然比惠阳的地理位置优越，甚至一定程度上可以类比松山湖，那么松山湖的6w、惠阳的1w、火炬的1w，哪个更有增值潜力？

南沙的楼盘虽然目前为了卖房，号称南沙是深圳人的南沙，但距离前海实打实的超过60公里了，3w单价的同类型竞争对手还有虎门、长安，所以南沙一定是要靠自身的产业和购买力来支撑后续更好的发展预期。

提问：您好广叔，本人在珠江新城工作，孩子3岁，打算在广州买套房，预算在600w左右，通勤方面半小时开车到珠江新城或者附近有地铁站，学校方面普通学位就可以，老师有哪些推荐的吗？

回答：你好，可以考虑的区域有老黄埔、白云新城、天河智慧城、和鱼珠。目前有两个较为推荐的项目：万科城市之光、金地天河峯睿。万科城市之光，通勤方面有5号线，到珠江新城在25分钟内，开车约半个小时，有文冲小学、怡园小学、下沙小学等教育资源。配套方面也还不错，预算可以买到85-140㎡户型房子。金地天河峯睿，到珠江新城开车25分钟内，地铁则需34分钟。有清华附中、奥林匹克中学、东圃中学、广州市第113中学等教育资源。

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