碧桂园服务收购蓝光嘉宝 最大收购案下行业格局将向何方？

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物业行业最大的收并购案——碧桂园服务收购蓝光嘉宝引发广泛关注。

“三道红线”政策下，房地产企业降杠杆需求迫切，进而引发物业行业震动。随着龙头房企旗下的物业公司争相上市，未来物业行业竞争格局将走向何方？

碧桂园服务收购蓝光嘉宝

2月23日，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务、蓝光发展(600466,股吧)三家上市公司同时停牌。当日晚间，蓝光发展发布公告表示，公司正在筹划重大事项，涉及子公司蓝光嘉宝的控制权变更，为避免公司股价异常波动，公司申请停牌。

消息一出，引得市场猜测纷纷。2月25日，蓝光发展、碧桂园服务发布公告披露了更多细节。蓝光发展发布公告显示，下属全资子公司蓝光和骏将把所持有的64.6203%股份转让给碧桂园服务下属全资子公司碧桂园物业香港，对应交易总代价暂估值48.465亿元。

在物业行业，碧桂园服务和蓝光嘉宝都是不折不扣的头部企业。此次并购前，以在管面积排位，碧桂园服务位于物业行业TOP5，而作为西南区域龙头的蓝光嘉宝，在行业排位约在前20强。截至2020年12月30日，蓝光嘉宝服务的管理服务合约面积达到2.1亿平方米，在管面积达到1.3亿平方米。

碧桂园服务、蓝光嘉宝均于2月26日复牌。截至今日收盘，蓝光嘉宝服务股价大涨，报收46.45港元，涨19.26%。

行业竞争格局分化将加速

目前，物业行业仍处于高速发展期。同时，为加强利润，物业企业业务变革力度仍在加强，业务结构多元性也在持续提升。

亿翰智库统计数据显示，近年来，业主增值服务已成为物业管理服务、业主增值服务及非业主增值服务三条业务线中为增长最快的业务，2017-2019年年均复合增长率高达85.3%；其次为非业主增值服务，三年复合增长率为57.7%。

因此，物业行业收并购市场始终保有较高的活跃度，而收购同业公司以扩大规模、收购相关业务公司以拓展增值服务为其中两个重要方向。2020年，碧桂园服务、蓝光嘉宝双方均活跃于收并购市场。据亿翰智库统计，2020年，蓝光嘉宝服务先后完成17次股权收并购，共花费10.1亿元，带来5100余万平方米的管理规模。

而碧桂园2020年收购方向主要瞄准拓展增值服务，一年中，碧桂园连续收购文津国际、满国康洁、合富辉煌等标的，发力保险、清洁服务、代理等业务方向。

此次碧桂园收购蓝光嘉宝，有助于其进一步深化在西南布局，提升在管面积，扩大自身规模。而出售物业公司股份，可帮助母企业充裕在手现金，增强企业抵御风险的能力。

2020年以来，行业出台三道红线融资监管政策，房地产企业降杠杆成为刚需，大型物业企业互相吞并可能性增加。同时，此前以中小物业为主的企业上市潮出现变化，世茂服务、融创服务、华润万象生活、恒大物业等龙头房企旗下物企纷纷登陆港股。

随着大型物企争相上市，头部玩家抢占市场行为将更加活跃，行业集中度或将进一步提升，行业竞争格局也将加速变革。

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