33亿收购彩生活旗下邻里乐，碧桂园服务坐稳行业“头把交椅”

（文/张志峰编辑/马媛媛）物管行业马太效应仍在持续，今年以来，“宇宙第一房企”碧桂园旗下物业公司碧桂园服务多次大手笔收并购，“宇宙第一物业”由此诞生。

9月28日晚间，碧桂园服务突然公告称，与花样年旗下物业公司彩生活签订股权转让协议，将以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下核心平台邻里乐100%股权，将以企业自有资金及/或股权融资及/或贷款等方式进行支付。

同时，花样年与彩生活分别发布因重大出售交易而短暂停牌的公告。

收购标的系彩生活“优质”资产

据披露，邻里乐为彩生活的直接全资附属公司，其主要业务为投资控股。在交割日，邻里乐将直接或间接持有核心资产公司100%股权。

公开资料显示，彩生活于2014年6月在港交所上市，成为内地在香港上市的第一家物业公司，因而被称为“物业第一股”。在规模上，截至2021年中期，企业合约管理面积达5.65亿平方米，对应社区数量有2817个之多，位于行业头部。

彩生活的核心资产包括万象美物业、长白山(603099,股吧)旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美等。其中，万象美物业、长白山旅游度假区物业、开际商业为邻里乐持股的公司，而开元国际、万象美住宅、花胥物业和北京万象美均由彩生活服务控制。

该笔交易事项完成后，碧桂园服务将持有邻里乐100%股权，并间接持有上述核心资产公司100%股权。

此外，双方还签署了非竞争协议。

双方约定，自交割日起五年内，除经碧桂园物业同意外，彩生活服务、彩生活服务的关联公司、保证人及其各自直接或间接控股的公司不得直接或间接接管任何有可能在收购事项范围内的项目、与目标公司正在或准备洽谈的项目形成竞争性关系或作出不利其经营管理的行为。

要知道，就在8月底彩生活年中业绩会上，公司董事会主席潘军还表示，未来会适度关注收并购，彩生活相应规模也会适度扩张。

不曾想，话音刚落一个月后，彩生活旗下核心资产公司反而成了收并购标的。

值得一提的是，根据本次公告及此前财报，截至今年6月30日，邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元，约占彩生活全部净资产的29.3%。

截至2020年12月31日，邻里乐取得税前净利润4.12亿元，税后净利润约3.09亿元；约占彩生活全部税后净利润的56.9%。

从资产于收益比例上来看，邻居乐以不足3成的净资产为企业赚取了过半净利润，称得上彩生活优质资产。

碧桂园服务坐稳“头把交椅”

碧桂园服务方面，自2018年6月上市以来，短短3年时间，市值已经高达1868亿港元，超过碧桂园的1774亿港元。

而其之所以成长如此迅速，很大程度上得益于不断“买买买”的收并购烧钱模式。

公开资料显示，2019年以来，碧桂园服务先后斥巨资，收购了港联不动产服务（中国）、嘉凯城(000918,股吧)集团物业、北京盛世物业、元海资产物业、联源物业、蓝光嘉宝、富力物业等榜上有名的物业公司。

其中，最为有名的当属今年3月对川渝系头部房企蓝光旗下蓝光嘉宝服务的收购，成为了国内物管行业第一单上市物企之间的并购大案。

彼时，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝71.17%股份；此后不久，碧桂园服务又在场外增持蓝光嘉宝322万股，涉资1.64亿港元，持股量增至74.3%。

通过这笔交易，碧桂园服务一次性拿下1.3亿平方米在管面积、2.1亿平方米合约面积，实现了规模的进一步跃迁。

而其中最为“划算”的买卖当属一周之前，碧桂园服务斥资百亿收购规模房企富力旗下物业公司，物业板块“最贵”收购案再次被刷新。

据了解，这场并购案的背后，是富力地产不断恶化的财务状况，这给了碧桂园服务一次极大的“捡漏”机会。有媒体报道称，该笔收并购标的价格几乎较其公允价值折让90%。

再加上此次并购“物管第一股”彩生活部分核心资产，碧桂园几乎可以坐稳行业“头把交椅”的位置。

碧桂园服务方面也表示，上述收购事项将补充集团的业务，并进一步扩大集团业务的规模和覆盖范围，促进集团小区增值服务及其他服务的发展，尤其促进集团在商业物业管理的发展，稳固行业龙头地位。

有分析人士向观察者网指出，近两年大量的物业公司赴港上市，各大地产商都明白未来竞争的主航道将向“管理”倾斜。但“三道红线”之后，房企的日子普遍艰难，选择出售物业优质资产来为母公司“输血”，其实是大多数房企的无奈之举。

他预测，未来行业内横向收并购事件将会越来越多，“马太效应”持续放大，行业集中度将进一步提升。