赎回20亿又借22亿，正荣新三年战略暂未见成效

3月9日晚时，正荣地产（下称“正荣”，06158.HK）发布了个公告。

公告显示，正荣赎回了一笔3.1亿美元的债券。

这笔债券2022年到期年息是9.15%，而正荣需要付的赎回价仅为102.5%。

此前正荣发布这一笔高息美元债时曾引起市场对正荣融资成本过高的议论。

而此次提前一年赎回能帮正荣省下不少利息。

在公告里，正荣也强调赎回概不会对财务状态造成重大影响。

而在这则赎回美元债公告的同时，有媒体报道，香港质量保证局肯定了正荣发行的3.5亿美元绿色优先票据。

换而言之，正荣在提前偿债的同时，又去别处借钱了。

相对于新旧换新的操作，先还再借的模式的确向市场展现了正荣强大的现金流。

但是有专业人士认为，获得绿色债资格对正荣来说是一大利好，但绿色融资渠道的融资额度、次数都极其有限。

并随着房企融资越发困难，正荣未来如果一直依赖融资输血，企业现金流可能会承压。

据正荣上一份年报显示，2020年正荣的经营现金流、投资现金流、融资现金流分别为-140.66亿、-22.11亿、219.73亿。

经营现金流代表着企业正常经营活动产生的现金流，造血；

投资现金流带着企业企业投资活动产生的现金流，补血；

融资现金流企业融资（贷款）活动产生的现金流，输血。

所以当正荣同时公开偿债与借债信息，市场发现，正荣目前是继续依靠高息融资而不是去提高造血能力时。

市场担忧正荣的造血能力差，企业生存全靠输血而看空企业未来的发展也在情理之中。

因为一家企业如果长期靠补血甚至输血、大输血存活着，那这个企业就是验证不健康，甚至随时有死亡危险的。

而关于造血能力，据报告显示，2020年半年正荣的总资产周转率只有0.08，不仅远低于行业水平，还连年下滑，同时营业周期、存货周转天数也在大幅度提高。

因此，正荣的经营现金流从2016年的-16.6亿到2019年的-140.66亿，幅度接近十倍。

同时，长期依赖高息融资输血，但又不能提高造血能力，企业所有的利润都会被腐蚀。

据正荣2020年中报显示，在营业收入从136.48亿增长6.55%至145.42亿的时候，净利润却同比下滑6.17%。

145.42亿 的营收只创造了8.76亿元的净利，企业的造血能力可见如何。

真正令市场担忧的是，随着疫情好转，楼市缓和，进入2021年后，应该是企业迎来造血的好时机。

但正荣的造血能力似乎依然没有提高，而是企图通过主动降速的方式去提高盈利能力。

据公开统计数据显示，2021年前两月正荣拿地共花费26亿，排名第47，而销售方面正荣对应的排名是24，销售金额是246.04亿。

正荣主动走上了降速的通道，但在账面抱着高达390亿的现金及其等价物的同时，在去掉188.35亿元的应收账款后，还有接近千亿要付利息的债务。

报告显示，正荣的短期债项只有191.16亿，偿债能力无忧。

因此，市场上有人认为，作为一家房企，提高盈利的方式不是去提高运营能力，而是主动降速少拿地，而随着未来市场土地价格升高，无论未来是通过招拍挂还是收并购拿地，未来当正荣土地粮草缺失时，没有提前低价布局土地市场，高地价又会腐蚀掉利润。

而在之前的业绩会上，正荣的高管陈伟健也坦诚，2019年的毛利率低是因为出售了一批高成本的存货。

现在高强度的主动降速，未来是否会重蹈覆辙？

前几年，正荣曾提出，将2019年-2021年定为高质量发展的企业战略，要求降低管理、销售、财务费用，但从目前公开的数据来看，三年过去了，正荣的高质量战略发展的并不是很成功。

不过，2019年下半年、2020年上半年的业绩在2020年的年报里才有体现，我们在2020年的年报里便能看到正荣的新三年战略的开始是否成功。

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