冯仑:后开发时代讲的是新金融服务形式

来源：智能家居时间：2021-03-17 21:53

3月17日晚，冯仑在“新常态下房企的攻守之道”的直播中分享自己对房地产行业的思考。

关于中小企业的融资和现金流问题，冯仑表示后开发时代，讲的是新的金融服务形式。开发时代是建房子，卖房子是to C的业务，所以它的财务模型金融模式是不一样的。在开发时代有开发贷，但是在后开发时代，可能会有并购贷、经营物业贷等，整个结构会发生变化。

另外，后开发时代会有很多金融创新，比如ABS，REITs，这都是后开发时代最多的金融产品形式和服务形式。所以在后开发时代是不讲开发贷，也不去讲开发阶段融资问题的，不会去讲开发阶段融资的问题。

比如，在后开发时代，有一个物业已经出租，已经有租约，而且对租金的保障是有人担保，那就可以凭着这个租约去融资，找人来帮助建设代建。建完以后，物业开始收租金后，就转化成经济物业贷款，再把前面代建的成本支付，它这不叫开发贷，它就变成这样一种服务形式。然后再过两年运营的很好了，还可能把物业就上市了，然后把经营性物业贷款也换了，变成这样一种模式。

此外，后开发时代，除了Reits外，还有一种金融形式是基金，比如秃鹫基金。所谓秃鹫基金买卖低效资产和困境资产一个专业基金。在后开发时代，这类PE的基金来使投资人能够参与到后开发时代当中的一些不动产的整合改造这样一个业务。

因此，冯仑认为，开发时代接触的只有开发贷、预收账款、建设单位施工垫资这种开发时代的概念，但是到后开发时代，我们讲的都是新的金融服务形式。

针对中小房企如何找到第二增长曲线问题，冯仑也发布了自己的看法。

冯仑表示，寻找第二增长曲线，如果还用开发时代的思维去做，我认为成功率非常低，还是投机取巧，无非是产业勾地，文旅勾地讲故事还是为了配住宅，这不叫转型，我认为这是自欺欺人，最终还是想弄块住宅地例卖了。所以说真正的转型是进入后开发时代，用后开发时代思维来改造你的业务，加强对空间的运营能力，以及资产管理能力。比如，可以创设一些新的业态，资产运营的业态等。

在冯仑看来，真正的转型就是放弃开发思维，进入后开发时代，用后开发时代的思维重新聚焦你的业务。比如聚焦在大健康不动产，聚焦物流仓储，它不讲究开发，而是讲究运营和一个仓库，一个仓储，一个货仓，一个厂房怎样租金运营效率高，租金能够提升，招商能够迅速的完成。所以不管大开发商，中等开发商，要想转型就要放弃开发思维，用后开发时代的思维来改变职业公司的业务形态、产品形态、服务形态。