警惕！2021年楼市的“警报”终于响起来了？！

每个人都关心房价最近会不会继续暴涨，伟哥写过几十次，房地产涨价与否看政策，短期看政策。中期看政策、长期看政策。

政策里面的核心是信贷，所有能被用于购房的资金，如果钱便宜且量足，房价当然就会涨。所以这就是过去2年中国房地产市场的主要特征，一二线城市房价猛涨，哪怕是调控最严格的北京也出现了一轮比较明显的小阳春。

背后是“经营贷入楼”，这一点众所周知。所以看最近房地产市场走势就很简单了：经营贷核查严的城市房地产肯定会降温，而如果查的一般，那么市场肯定还会升温。

1：经营贷核查力度：广州北京＞深圳上海杭州。

伟哥在春节前就写过，千万别指望深圳、上海、杭州这些房价持续暴涨的城市动真，房地产调控还是看其他城市：

突发！针对经营贷，最后一个工作日北京广州猛下死手

这篇文章的预测应验了！广州真是力度非常大。

数据显示，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

2020年4月以来，深圳银保监局提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

这些处罚并没有公示，众所周知，深圳是经营贷流入楼市最早也是最多的地方，但如果大规模披露，对区域房地产市场和金融市场将带来毁灭性打击。

2：楼市开年小阳春过于火爆！后续调控加码可能性增加

1—2月份，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；比2019年1—2月份增长23.1%，两年平均增长11.0%。其中，住宅销售面积增长1.08倍，办公楼销售面积增长56.4%，商业营业用房销售面积增长66.4%。商品房销售额19151亿元，增长1.33倍；比2019年1—2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%。其中，住宅销售额增长1.44倍，办公楼销售额增长33.4%，商业营业用房销售额增长60.7%。

1—2月份，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%；比2019年1—2月份增长15.7%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资10387亿元，增长41.9%。

随着楼市发展，当下一二线城市已经进入二手房为主市场，二手房价格的变化相对更反映一二线城市真实情况，整体看，2021年楼市开年小阳春明显出现了，房价上涨成为主流，特别是一线城市历史首次出现了4个城市全部排序二手房上前四。

从市场走势看，一二线城市房价上涨明显在加速，但经济数据乐观，给了调控房地产的机会，调控房地产，不会明显影响经济，这种情况下，预计未来几个月，房地产调控收紧的可能性非常大。

3：楼市“警报”响起来了？

从住建部到银保监会到上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。

累计看，2021年截至日前，房地产调控次数已经超过110次。

经营贷是这一轮楼市明显上涨的主要原因。

在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。得不偿失。

但在2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。

经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。

针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

在经营贷利率3-4，按揭贷款利率5-6，利差高达2个点，而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。

4：2021年房地产市场会跌吗？

相比往年看按揭贷款政策和利率，2021年楼市的核心要看经营贷政策，要看银保监会的这个网站上，那些城市会出公告。

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemList.html?itemPId=923&itemId=4115&itemUrl=ItemListRightList.html&itemName=%E9%93%B6%E4%BF%9D%E7%9B%91%E5%88%86%E5%B1%80%E6%9C%AC%E7%BA%A7&itemsubPId=931&itemsubPName=%E8%A1%8C%E6%94%BF%E5%A4%84%E7%BD%9A

5：小阳春的热度有所降低

以北京为例，最近在严查经营贷的情况下，二手房成交已经开始下滑。

但二线城市依然滚烫：

从市场走势看，2021年楼市很难全面降温，信贷数据依然天量，但经营贷的监管，会导致市场在一线城市出现局部低迷。

2021年现在看，出现溢价率超过30%地块的城市肯定是下一步热点城市，而一线城市重点关注“打新盘”，4月份预计调控收紧可能性会非常大，最近买房的需要注意了，如果杠杆过高的，想用经营贷的，建议还是不要出手了。

当然，只要海外疫情不缓解，国内一二线城市的学qu房是肯定依然值得买(300785,股吧)的，最近很多城市出台所谓的调控政策毫无意义，其实想调控学区房非常简单，让这个城市所有处级以上领导干部公布一下子女孙子女入学情况，看看老百姓(603883,股吧)还要不要买。

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