致成都购房者:新行情新思路

来源：智能家居时间：2021-03-25 09:17

从2016年开始到最近的3月22号新政，成都逐渐从新房摇号到限售；再到土地供应、住房保障、延长限售期、建立二手房成交参考价机制、银行信贷等方面对楼市进行全方位调控。可想而至，未来的成都楼市在强有力的调控下，将变得愈发平稳；与此同时，新行情的出现，也预示着新的资产配置局势已悄然拉开序幕。

住宅可售周期延长

“三年”限售政策：1，2017年4月13日在成都市主城区内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。2，2018年5月15日在成都市郊县新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

3，2017年4月13日之前购买的房屋可以赠予；2017年4月13日以后新购买的房屋在限售政策时间内不可以办赠予；赠予的也必须满三年才能交易

“三倍熔断”楼盘五年限售

近期的“3.22”新政明确规定：登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。

这一点可以说直接剑指“摇号神盘”，尤其是一些和周边存在明显剪刀差的“摇号神盘”。

“炒住宅”，自持时间将拉长

以上的两大“限售”新政，从长远来看，对于成都楼市的影响不可谓不大。

“限售”对成都楼市各层次住宅来说无处不在，且已呈差别化对待的态势。

2017年的三年限售对住宅的交易周期影响已经极大；毕竟三年限售期限是从拿到房产证的时间开始算起，而从交首付到拿房产证往往超过一两年的时间。也就是说，目前即便是成都的普通新盘，“锁盘时间”都会超过四年。

此外，近期“三倍熔断楼盘”五年限售出台后，热点楼盘的“锁盘时间”至少在6年以上。

这也意味着，以投资角度买房，其持仓成本也正在增加.......

猛加杠杆买住宅的真正原因

收入一般，仍猛冲高单价、高总价

大部分人收入一般，仍然猛冲高单价高总价的房子。

比如我们的一个会员老F；

老F虽然不是一个土生土长的成都人，但2010年就来到成都打拼的老F，也算对成都楼市房价的成长史尽收眼中，同时也一直后悔2016年买房的时候为何不买个更贵更大的！

最近两年的时间里，老F工作都换了四五份；唯独没有改变的就是每月一两万的收入和对继续加杠杆买房的期许。而最近几个月，老F的思维也在逐渐改变，“住宅快速升值的红利期已经渐行渐远了。”他如是说。

原因在于：

在当下，大家信赖住宅的升值，所以费尽心机倒腾、置换、加码。毕竟从2016年到2018年，成都的楼市处于普涨的阶段，不少购房者也在此期间真正尝到了“住宅红利”带来的甜头。

会员老F以前恰好就是这类人中比较典型的代表，短时间其实很难从此前尝过的“住宅红利”中走出，甚至幻想就算现在随便入手一些高单价高总价的房子，未来也一定能赚。

五六年后，置业形势大变

全国一二线城市的住宅涨幅或明显放缓

一方面，从大形势来看，一二线城市近几年的虹吸效应将继续，同时在经济高速增长作后盾的情况下，近几年一二线城市的住宅行情很可能会持续。但另一方面，近两年全国一二线城市楼市频繁推出楼市调控政策；其中不少政策对房价的抑制虽不能起到立竿见影的影响，比如各地愈发趋严的“限售”政策；但这些政策对抑制住宅价格上涨和住宅过热的长期性作用却毋庸置疑。因此，2021年到2025年也许是所有的升值狂欢；但2026年到2030年又如何？到时候在经济趋于平稳，辅以各大城市楼市调控的深远影响逐渐呈现之时，大家很可能都会以一种平常心来对待买房的问题。

对房产的期许，又将何处安放？目前大家对房产的期许重在升值：既追求超出物价增长和城市均价增长的升值。而未来，当楼市大部分产品回归正常商品属性，其所带有的升值属性跟随正常经济走势。届时大家对房产的期许则很可能会侧重三个点：自住、配套、收租。

来源：成都房小弟

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