超实用!上海买房就按这样来!板块、楼盘选筹一目了然

来源：智能家居时间：2021-04-01 15:42

我是秋曼，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容来自于“秋曼说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：老师你好，上海人，今年上海楼市房价有点高，新房买不起，打算环沪买套房，环沪城市比较多，现在买哪里的未来升值潜力大啊？

秋曼：你好，在环沪板块选对城市和方向是非常重要的，不同的城市未来有着不同的规划，进而未来的投资空间差异也很大。而湖州这个默默发力的城市未来是很有发展潜力的，如今正是价值洼地。湖州从一众环沪城市2万+的房价之中脱颖而出，目前仍在1字出头徘徊。湖州处于长三角区域，又是环沪，买在此处既不占用上海房票，又可以在未来找到爆发点。在经济方面，湖州的GDP仅次于杭州、宁波、绍兴与嘉兴，但是它的房价却排在浙江省的末尾。在环沪洼地逐渐被填平，上海的购房需求会进一步外溢，所以这些目前还默默无闻的城市，未来将会更具有优势。在交通方面，城际铁路的基建正在推进，对于湖州来说，正是一个发展机会，沪苏湖高铁的开工，就说明了上海正西向的大门正在向外打开。对于上海的人口外溢，高铁的存在可以说是起到了加速作用。不仅如此，湖州还有长三角的1+7规划，未来能够享受到几个同城化都市圈的红利。

建议可以考虑买湖州的南太湖新区，这里作为浙江省大湾区建设的“四大新区”之一，就是买在湖州的首选项。板块的高度就决定了项目的高度，未来南太湖新区智慧城板块还会引进千亿级别的产业，成为湖州高端人才的聚集地以及大量高科技成果的转化地，而且该板块还是距离湖州高铁最近的居住板块。随着品牌开发商的大量进驻，南太湖新区也多了大量的高品质项目，未来环沪外溢群体的选择也会更多。

2.提问：老师，今年才过1个月，上海楼市出了新政策，想知道今年上海内环有哪些项目可以买啊，有哪些建议呢？

秋曼：你好，今年内环的项目供应量将全部在浦西，上海旧城改造的完成使得浦西内环核心位置有大体量项目入市，项目都处于每个板块的中心位置，浦东的开发历史较短，所以内环内暂无出让土地。从供应结构来看，内环内的产品是刚需价改善的组合，设计中规中矩。三环内单价最高的住宅土地就是杨浦区江浦社区R-09地块，成交楼板价为85763.63元/，溢价率达到了38.33%。如今很多内环内的热点板块项目均价都已经达到10万+了，内环线旁边项目的入市项目均价已经达到了10.99万元/，靠近核心区还有突破14万+元/的项目。根据目前的消息，2021年内环内即将入市的项目大部分的预估均价是11万+，原因如下：1.内环内新房也是分板块的，老牌的豪宅板块，如卢湾、豫园、滨江等，新房价格往往都是站在上海楼市最顶端的，如位于卢湾的均价最高的凯德茂名公馆，预计15万+。而2021年新房都分布在老牌住宅区，虹口临平路、杨浦东外滩、现在的北外滩，所以就造成了2021年内环内整体价格平稳的趋势。2.2021年新房供应的板块已经很久没有新房供应了，所以可参考的价格不多，预估价也相对保守。大概1000万就可以在内环内买一个不错的两房或是小三房；1500万也可以挑北外滩的房子了，性价比还不错；3000万就可以挑选大部分项目的大部分面积段了。在限价的背景下，上海内环内整体的房价不会出现特别大的跳升，建议把目光放到产品质量上来。

3.提问：老师，你好，本人通过上海人才落户在张江，今年想在张江买房，可是看了一下张江的二手房房价太高了，都快15万+呢？

秋曼：你好，主要原因就是张江集团学校由民办转为了公办，众所周知该校一直被称为是浦东第一牛校初中，如此一来，整个张江板块的房价都上涨了，而且就算有钱也没用，比如万科翡翠公园，几乎没有挂牌房源了。根本原因还是受供求关系影响了张江的房价，虽然板块面积很大，但是产业园区要比住宅房源多很多，所以住宅供应量非常稀缺。再加上张江入职人群的平均收入水平较高，也导致了房价的上涨。除此之外，张江开发较晚，整体的城市规划界面也比较整洁，住宅也比较新。张江在政策上也受到了重视，由于集成电路和医药产业的发展强劲，使得张江成为了最受浦东重视的板块，将张江科学城建设为主题城市的同时打造特色园区。从上海的落户政策也能看出，张江的人才落户也非常放松。

4.提问：老师，你好想知道上海北外滩和东外滩哪个板块买房更好，未来升值潜力大？

秋曼：北外滩在交通位置相当优越上，西邻地铁10号线，东邻地铁4号线，中间还有地铁12号线横穿而过，新建路纵穿而过。北外滩开发体量巨大，未来的定位就是中央活动区，有商务办公、公共文化和商业服务三大核心功能。北外滩作为老牌居住区，板块内的教育、医疗配套都非常完善，生态资源上的短板也有黄浦江，滨江绿地来弥补。但是商务区之外，北外滩的居住环境很是一般，老旧住宅的占比较大、高品质的住宅又很少，大量住宅房龄超过20年，且底商混乱，使得板块内的二手房价受到影响，房价分化较为严重，但是二手房价依然坚挺。

而东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能、综合配套功能。从土地规划图中可以看出东外滩的住宅用地占比较大。与北外滩一路之隔的东外滩还能受到高速发展的北外滩的辐射。板块内的亮点就是有很好的工业遗址，但是现代建设和产业园的建设比较慢。住宅的特点是一、二、三类住宅混合，新建的房子与老房子对比强烈房子，高矮不一，比较混乱。和北外滩不同的是，东外滩不缺品质二手房。板块内二手房挂牌数持续上涨，挂牌均价也非常平稳。

整体上看，两个板块都主打改善产品，不管是新房还是品质二手房，入场价格打底1000万。从板块的能级、地理位置、交通以及商业配套来看，北外滩是胜过东外滩的，而住宅用地少，高端品质产品较为稀缺也使得北外滩未来的新房和品质二手房的单价会超过东外滩，不过置业成本也更高。从居住属性来看，东外滩要胜过北外滩。东外滩可规划的住宅土地较多，未来也能为市场提供更多的个性化和标志化的住宅产品，距离北外滩和陆家嘴很近，未来也能承接它们的外溢购房需求。

5.提问：老师，你好，我想买地铁房，但是我有几个问题想问老师，就是地铁房是不是离地铁越近越好？还有就是规划附近有地铁一定就是地铁盘吗?以后一定会升值吗？

秋曼：你好，买地铁盘都会存在几个误区：1、大部分购房者觉得“地铁盘”一定离地铁越近越好，其实社区与地铁站的距离保持在200-300米是最合适的。因为地铁站周边的人流量较大，对附近居民生活的私密性会造成影响，也会产生交通拥堵和噪音污染等问题。2.只要买了地铁盘房价就一定会涨，地铁盘能否影响房价，必须要考虑所处区域的配套是否成熟。一般来说，交通越不成熟，配套越不完善的区域，地铁对房子的价格影响就越明显。3. 房子周边规划有地铁，就是地铁盘。一般地铁从规划到落地的时间至少需要五年，随着地铁网络的逐步完善，地铁和公交车一样，都只是锦上添花的交通工具。房子的升值不能单靠地铁来拉动，还必须要看楼盘所处位置、周边配套、人文、环境等因素。

以上内容选自“秋曼说房”微信公众号，粉丝提问

秋曼深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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