上海楼市:买“老破小”价值太低?这类情况下入手,只会更香!

来源：智能家居时间：2021-04-23 17:50

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾老师您好，父母想买一套，六七年后自住（还有六七年的宿舍住）。由于工作性质，可能的工作地点都很市中心（瑞金二路等）。预算400-600 两室。之前考虑到通勤和学区，主要都在看黄埔和徐汇的房子，都是老破小，90年以后的都很少见。关注了您一段时间，得知老破小投资和自住的价值都太低。

提问：400-600 六年后自住，工作在黄埔中心，考虑学区。您觉得哪里比较好呢？（如果投资价值好可牺牲通勤）是不是老破小完全不能考虑呢？

回答：万事也不是绝对的，老破小不是不能买，看你的核心诉求，如果是学区优先，那就考虑，如果是投资优先，还是买新一点的房子。

你考虑学区，还要买在黄浦和徐汇400-600还真的只能买老破小了，黄浦稍微好一点的学区房，就算是老破小也得上400万了。你现在需要梳理下思路，先想出来到底要啥，两者不可兼顾，因为预算不够。

提问：您好，九亭的九城湖滨，贝尚湾，与宝山的保利叶语，保利叶上海比较，您建议选哪里？首套房，需要GPGD。

回答：板块上，松江比宝山略好一点，我建议在贝尚湾和九城湖滨里选一个吧。我之前给粉丝买到过上海源花城的笋盘，建议你也考虑下。另外你自住的话，是不是也要考虑单位通勤以及学区，根据我的经验，自住房最重要的就是这两个因素，产品力只是一个方面而已。

提问：您好曾叔，请教一个问题哈，租客要办理租赁备案拿居住证，积分上小学。请问对于房东的学区五年一名额会有影响吗？谢谢

回答：五年一户是指每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。如果租客用了这个地址上对口学校，会有影响的。不过通常热门学校是轮不到居住证加租房合同读书的，居住证加房产能进去就不错了。

提问：你好！投资，请问200万上海老公房哪里值得买入？

回答：200万不建议在上海买，买到的都是价值上很差的盘了。如果一定要买考虑下鞍山新村老破小，靠学区还能涨点。再重申一下，上海建仓起板价250-300万。

提问：曾叔，看2035规划，人口控制在2500万，您怎么看？

回答：不太可能做到的事情，不用五年上海人口就超过这个数。如果按照手机热点，不是常住人口统计的话，上海人口早就超过了2500万。大家不用太在意常住人口统计，那个是抽样调查的，看人口普查数据结果好了。纵观世界，不用担心上海人口流入问题，从没有一个国家的金融中心会有人口流出的。

提问：曾叔你好有上海房票主要考虑增值 500—600左右不用考虑自住通勤等能否推荐一下谢谢！！！

回答：我个人是比较喜欢次新三房的，特别是2005年以后的房子，当然如果片区整体偏老，房龄这个也不强求。如果现金流够的话，我建议是尽可能把杠杆用足。

至于板块方面，我建议你可以在中外环一带找，像大场、大华、华漕、徐泾、九亭、三林、康桥、御桥、浦江镇、金杨这些地方都不错。具体小区推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：如何判断板块是否有潜力？

回答：一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

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