金地物业“潜行”圈地，蔡占宁不上市之谜

来源：智能家居时间：2021-04-25 10:17

“没有资本加持的物业企业一定做不大。”金地物业副总裁姚平的这句话，道出了资本对物企跑马圈地的必要，而反推之，物企要做大少不了资本的加持。

物企接连分拆上市的浪潮中，管理面积破2亿的金地物业，似乎并没有打算随流，关于上市一直保持着沉默。

尽管上市未有风声，资本力量受限，但并不妨碍金地物业跑马圈地。

4月23日，乐居财经获悉，金地物业发生工商变更，经营范围再增物业管理评估、物业管理咨询。从去年至今，这是金地物业的第三次新增经营范围。

与此同时，其新增对外投资也较为频繁，2020年对外投资企业22家，今年以来又新增投资了7家企业。截至目前，金地物业对外投资企业达70家，遍布21个省市。

“行业物业服务企业应该合纵连横，如果体量不够，单独上市不如与金地等大型企业联合。”姚平表示。规模布局的同时，金地集团对金地物业的控制权在进一步收紧。

去年10月，金地物业注册资本从5000万元激增到2亿元，同时金地集团（600383.SH）对其持股从99%进一步上升到99.75%。

“资本的风大概还能吹2-3年。”姚平的言语之间，似乎流露出对上市之风的不以为然。

而反观金地物业近年来的业绩表现，毛利率水平不抗打，增值服务发展增效不明显，或许这也是其规模破2亿，却迟迟未向“钱”迈出一步的原因。

低毛利率之困

成立于1993年的金地物业，背靠金地集团地产的发展壮大，管理面积早在2016年就突破1亿平方米。

金地集团最新业绩报披露，2020年金地物业合约管理面积突破2.7 亿平方米，新增外拓合约面积超6700万平方米。而在45家上市物企中，管理规模突破2亿平方米的仅6家。

规模在第一梯队，毛利率长期处在低位是摆在金地物业面前，一道待解的难题。

金地业绩

2020年，金地物业实现营收40.82亿元，同比上年增长33.18%；而与此同时，营业成本36.93亿元，同比上年增长了33.44%。成本涨幅高于营收涨幅，同期金地物业毛利率下跌0.17个百分点，从9.71%跌至9.54%。

不仅自身毛利率下跌，放眼行业，金地物业的毛利率也远在平均水平之下。

对比2020年公布物业管理服务毛利率的29家港股物企，物业管理服务的平均毛利率达23.64%。即使是“掉尾”的银城生活服务，其毛利率也在10.6%，而金地物业比这个水平还不如。与排在首位的碧桂园服务34.6%的毛利率相比，金地物业与之更是相差了近4倍。

纵览近五年的财务数据，金地物业营收从2016年的16.42亿元翻了两倍之多，毛利率水平在逐渐增长，不过虽始终没有突破10%的关卡。

增值服务发展“疑团”

“没有资本加持的物业企业一定做不大，没有科技的加持是做不强的。”以“互联网+物联网”的科技应用，依托住宅类业态向多业态服务延伸多年，金地物业的增值服务发展却成谜。

与曾经的彩生活一样，金地物业过去也是偏向于互联网的平台运营逻辑。

2017年初，金地物业董事长蔡占宁曾称，2017年金地物业规模要努力突破3亿平方米，3年突破10亿平方米。不过，回顾当年金地物业的扩张，平台输出才是其扮演最重要的角色。

2017年10月，金地物业宣布其管理规模突破4亿平方米，而线下线上所占比例为1比3。彼时，蔡占宁表示，平台做资产管理、生活服务、互联网金融等已产生了一些营收，但量不大；金地物业的总收入中，传统物业管理服务收入仍然占大头，而增值服务收入则大概占百分之二三十。

“不投资成本怎么做大？未来公司做得越来越大，还可以有很多我们想不到的业务”。在蔡占宁看来，很多新业务需要孵化，需要时间，而成本高是为未来输出做准备。

而三年过去了，金地物业毛利率仍处在低位值，曾经高成本孵化的新业务，似乎并没有结出硕果来。

去年，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵。其中，“三横”即住宅物业、商办物业和城市服务，而“九纵”即增值服务布局，包括金地楼宇、社区生活服务等垂直业务。

2018年，金地物业整合成立商业物业事业部，并打造商业服务品牌——金地商服。金地集团在年报中表示，其商业物业去年加速发展，中标了全国首个试点“物管园区”深圳莲花山公园、新零售变革样本银泰百货、部队营区、深圳市中医院等多个标杆项目；城市服务迎来新突破，获得东莞水乡大道环卫绿化综合管理服务、龙岗河干流管养、罗湖区水库等多个项目。

“九纵”增值业务经过几年的探索，已形成“房产经纪+硬装+软装+家庭维修+智能家居”的家居生活闭环。智能化方面，完成近 4000 套智能家居项目交付。

事实上，早在2013年，金地集团就在基础物业服务之外推出一套总称“云服务”增值服务体系。彼时，其“云服务”菜单包括了居家、教育、健康、商旅、消费、公益等6大类别18项服务。

然而，铺设收费较高的商业物业业务线，以及在毛利率较高的增值服务领域大刀阔斧地布局，仍未能给较低的毛利率带来高刺激，且在2020年金地物业整体毛利率出现下跌。

风波不断

毛利率低值难解与增值服务发展“未成气候”之外，金地物业法律诉讼风波也不断。

据企查查统计，截至目前金地物业涉法律风险超1000起，其中司法案件658起；有裁判文书下达428条，案件总金额为2003.75万元。金地物业作为被告占比37.46%，涉案案由为物业服务合同纠纷的案件最多。

追缴物业费是物企对簿公堂的一大原因。今年以来，金地物业已有51条涉案信息。其中，4月21日，因服务合同问题新增的开庭公告就有11条；而金地物业在东莞新天地华庭物业管理服务中心作为被告开庭的案件，这个月已有5起。

此外，金地物业还屡次被挂上“黑榜”。

日前，金地物业就陷入了“欺负业主”的风波中。3月底，有媒体报道，因交房捆绑物业费问题，青岛西海岸新区金地金泽九里风华物业与业主间发生纠纷。

去年，金地物业曾被住建部挂上“黑榜”。据东莞市住房城乡建设局9月公布的《关于物业服务企业涉黑涉恶有关情况的通报》，金地地产公司与金地物业将道滘镇鼎峰香堤雅境(推广名：金地城南艺境)的架空层违规建设成办公用房，被部分业主投诉。而金地地产罗某星召集霍某、李某等地产、物业主管人员，分别以喷油漆、敲碎车玻璃、扎车轮胎、殴打、语言胁迫等方式，对多名维权业主进行打击报复。该案终审共有7人分别被判处寻衅滋事罪。

去年6月，金地物业绍兴分公司天香华庭项目部因期间未将自行招录的保安人员向公安机关备案，遭当地公安局予以违法警告。

而在企查查经营风险一列，金地物业于去年9月4日，因特种设备违法行为，受到南山市场监督管理局行政罚款3万元。2016年和2018年等也均受到过相关的行政处罚。