去万柳打听了下房价

来源：智能家居时间：2021-07-13 12:22

1，昨天正好周末，我去万柳逛了圈，跟那边的中介打听了一下近期的房价情况。接待的中介是个小伙子，说话也挺实诚。万柳那边的房价，前段时间，小跌了一些，但是下跌没有持续，这个月和上个月的价格都比较稳定。

这种情况，跟最近海淀的幼升小录取情况有一定关系，万柳那边今年能上三小的应该多数都上了。听说有小部分调剂，但是没有啥波澜，大家对于三小的预期还在。

其次，二手房市场本来就挺微妙的，尤其是北京这种城市，价格短期大跌的可能比较小，这跟房子的流动性相对弱有关系，好多人即使今年高位接了个盘，但是短时间也不会把房子卖掉。

二手市场行情变弱，还是要先从成交量降低开始，这个我之前录了视频给大家讲过。

万柳这两个月的成交情况一般。

2，万柳旁边的世纪城最近也很稳定，价格不涨不跌，但是成交量也不行，房源也不多。大家注意，房源少，成交量差，这两种现象不是因果关系。而是市场涨完之后的一种常态，二者共存。

这就跟你吃饭一样，吃了两个馒头吃饱了，这个时候，馒头也没了，你也没吃的欲望了。你不能说是因为没有馒头了所以你才不吃了。

3，最近望京的市场也跟大家简单说说。望京这边的几个二流梯队楼盘，融科橄榄城，保利中央公园，东湖湾等，有合适的价格就能出掉。但是价格不涨，跟年前年后那会儿卖一套涨一套的节奏不一样了。

望京的三流梯队，成交量很小，价格也基本停滞。典型的楼市胶着期状态。

（望京第一梯队是金茂府和远洋）

4，跟大家说一个很早就想跟大家聊的现象，那就是朝阳的一些品质还不错的楼盘，价格逐渐追上海淀了，比如说，海淀世纪城的房价，单价12万-14万，朝阳这边像融科的房价也已经11-12万了。

虽然两个板块各有特点，但是如果综合对比的话，还是世纪城要更好。所以这样看，海淀的一些改善盘的溢价并不算多。虽然世纪城那边有个人大附，但是学区溢价我觉得可以忽略不计了，如果没有没有学区，价格很难低于10万。（虽然这几年买的都上不了，但是还是有海淀的教育资源优势）

朝阳这边比较贵的品质盘，像保利中央公园、太阳公元等，单价都已经15万+了，这个价格在万柳也能薅一套。

朝阳的教育资源和海淀比，差距还是挺大的。

反倒是一些占坑房，像蜂鸟的那种小开间们，单价在18万左右，我是觉得，万一学区有变化，价格会掉的比较快，毕竟从居住属性来说，他们确实值不了多少钱，学区溢价太高。

改善盘，即使不上学用，自己住也是挺好的。

这是一点微小的观察，供大家参考吧。

5，这次北京的行情结束后，好多人觉得有些楼盘涨的多，是不是这些楼盘的保值增值能力就强啊？有些楼盘涨的少，是不是将来涨幅也会比较弱啊？

这么说吧，这一波行情，由于整体涨幅不算大，板块轮动的并不彻底，可以理解为一次分化式上涨。不能把这次的行情走势当成完整的规律来用。以前我们讲过的价差理论等，都还是适用的。

6，降准。“降准利好股市，对楼市利好有限，可忽略不计”。今天股市涨幅不错，比亚迪又触摸了270~~~上一篇文章《降准了……》

今天就唠这么多。