最高法对疫情下的房屋租赁、买卖合同纠纷作出解读

来源：经济观察报

新冠肺炎疫情给生产生活秩序带来冲击，涉疫情纠纷的民商事案件频发，疫情是否被认定为不可抗力？因其影响产生的经济纠纷能否无责解约？

5月19日下午，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，聚焦受疫情影响较大的买卖合同、房屋租赁合同、金融合同、医疗保险和企业破产等案件类型，提出了23条具体指导意见。

最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥，最高人民法院民二庭庭长、一级高级法官林文学结合该意见介绍了如何依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民商事案件营造法治化营商环境有关情况。

关于租赁合同纠纷

受新冠疫情影响，零售餐饮等行业的客流减少、销售额下滑，资金回笼困难，导致租金支付困难等经营压力存在。对此类租赁合同纠纷，刘贵祥表示：

第一、一般情况下不支持解除租赁合同的请求。

这里所指的一般情况，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人营业额下降、资金回笼困难，无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的，我们认为这种情况下不影响合同目的的实现，依据法律关于不可抗力及合同解除的规定，不支持他解除合同的诉讼请求。

第二、一般情况下支持变更合同的请求。

营业额的下降，回笼资金的困难，主要是受疫情和疫情防控措施的影响，属于不可抗力，这个时候我们根据公平原则，结合当事人和他营业情况的具体事实，酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求，按照指导意见是予以支持的。

第三种特殊情况，如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，根据国家出台的相应优惠政策，国有企业、行政事业单位作为出租人，应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。

刘贵祥强调了两种允许解除租赁合同的特殊情况。

第一种情况，比如为了过春节，或者由于一定的季节性需求，办的展览、庙会预定的场地，这时候如果继续履行租赁合同，合同目的就不能实现了，这种情况下允许解除合同的。

还有一种情况，已经完全确定不可能再交得起租金，合同不可能再履行，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持。实际上早点把枷锁去掉，让一方当事人去寻找新的商机。

关于商品房买卖合同

针对商品房买卖合同，林文学解读了相关规定。

疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交付房屋，或者买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，人民法院不予支持。当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

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