经常看见的楼面价怎么计算,楼面价和房价之间有什么关系呢?

我们经常看见房产文章“某地产拍下某地块，楼面价XXXX元/平米”如下图

那么问题来了，这个楼面价是什么？同时这个楼面价怎么计算出来的？和最终售卖的房价又有什么联系呢？

首先说一下这个楼面价怎么计算的吧。

在政府拍卖地块的网站上会有这么一些数据，出让面积、以及容积率、用途、出让年限等，举例如下图

其中在这图中，有两个数据对计算楼面价有很大的关系，一个是出让面积，另一个是容积率。

问题又来了，什么是容积率呢？容积率就是楼盘总建筑面积和本土地出让面积的比率。

如成交一块土地，政府一般会规划好容积率一般为多少，同时你通过政府规定的容积率容积率，可以算出这块土地最大的建筑面积。（就像上图的表示）

例如上图最新的新闻中，我们知道最大容积率为2.0，使用面积88139.75㎡，我们可以算出这块地的最大建筑面积=容积率X土地使用面积=2.0x88139.75㎡=176279.5㎡。

而楼面价=成交土地总价÷最大建筑面积以此我们可以算出此地块的楼面价=927000000元÷176.279.5㎡=5260元/㎡。

楼面价和房价什么关系呢？

房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，如果小城市拿地成本较低，房价定在楼面价的3-5倍都属于正常范围，大城市拿地成本较高，但是其他成本较低的话定在1.5-2.5倍的楼面价也属于正常范围。所以说楼面价只是房价定位的一个参考数据。

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