假如金融人来绕道深圳楼市调控：一层通道不行，那就再加一层 | 愉见财经【伴读】

　　作者 | 愉见团队

　　出品 | 愉见财经

　　今天的热点话题是深圳楼市出调控政策。先来逗大家一乐，说，如果金融人看到调控政策会怎么想。

　　1，对于夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。也就是说那些为了买房而离婚的，还得等3年才能买，这样风险就太大炒房无意义了。

　　-       金融人思路：一层通道走不通监管沙盘的时候，一般是加第二层。

　　-       朋友圈热帖：老套路是，离婚并把房子全给老婆；新加层是，再马上和一个无房者结婚然后再办离婚。调控只追溯“离异前家庭”，新加层就属于“无房离婚”。因此不用等3年了就行了。

　　-       戏谑：无房单身“壳资源”们紧俏了。

　　2，购房资格限制：深圳户口要入户满3年且社保满3年，非深户要缴满5年社保。

　　-       朋友圈热问：如果缴满5年社保也是深圳户口，但落户没满3年怎么办？

　　-       金融人思路：典型监管套利，户口移出深圳即可。

　　-       戏谑：估计是捡了芝麻丢了西瓜。

　　上面只是玩笑，下头换一脸严肃：

　　政策风向很明确，“房住不炒”要牢记。

　　七月调控，压住躁动

　　Y

　　前两个月疫后货币政策偏宽的时候，“愉见财经”身边不少想买还未买房的朋友，急了，担心房价和政策会不会又一起松动了。

　　成交量和价格的确也上去了，北上广深一、二手房价都连月在涨（环比而言），杭州宁波也不甘落后，5月份新房价格同比也涨了差不多5个点。

　　深圳是涨得最欢的（见文末图），可能也是新闻最多的，一会爆出过天价学区房了，一会离婚排队了，一会又是哪个新盘子抢房了。

　　据中原地产监测，深圳上半年二手住宅成交均价为每平方米65435元，环比上涨5%，同比上涨8%。

　　7月份本不是传统政策窗口期。但这个月，从宁波、杭州，再到深圳，都出了收紧楼市的调控政策了。足可见，“房住不炒”一点都没有松动。

　　深圳收紧，炒房靠边

　　Y

　　深圳这把政策我读了一遍，的确满严的，从限购、贷款、拉长增值税年限以达到限炒，再到对假离婚等花招的封堵，基本上针针见血。

　　1，增值税满5才免。这招我提到最上面来说，因为在我看来这招最很。我买非刚需房的时候，心里的算盘都是满两年后卖掉能赚多少，是否跑得赢资金成本；现在深圳狠了，二手房转让增值税从2年免变成5年才免。

　　这样一来，要么赚头一下子被砍掉了，要么炒房炒成房东，得等5年再看了。所以调控政策的这一鞭子，我觉得很到位。

　　这点比北京上海还要严。我现在有点怕怕，上海可别跟。

　　2，限购。

　　-       深户：入户满3年且社保满3年才有购房资格；

　　-       非深户：连续缴5年个人所得税或社保。

　　这条没啥好说的，能买房的人少了，接盘侠也少了。

　　一深圳中介发了个朋友圈，说他正在带看的路上呢，新政来了。客户突然就没买房资格了。

　　3，限贷。认房又认贷。

　　首付比例：

　　无房的，无贷首付30%；有贷款记录首付50%，非普通住宅首付60%；

　　有房的，普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

　　那普通与非普通住宅分界线在哪里呢？普通住房应同时满足：容积率在1.0（含）以上；套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下；实际成交价低于750（含本数）万。

　　“愉见财经”一深圳姐们抱怨了，说，120/144平的限制其实还好，很多刚需或正常改善型住房人群也没考虑太大的面积。但按深圳目前的房价，750万一刀有点狠了，据她说稍微好一点的地段，不到750根本买不到像样的房子了。

　　Hmm……我只能安慰说，第一，如果超得不是很多可以做低交易房价嘛；第二，上海这刀拦得更严格了，上海内环内普通住宅的线是450万，你会发现450万除了一室户老破小就啥也买不到了。（内外环310万，外环外230万）

　　所以深圳的750万，真心算与时俱进的了……

　　哦对了另外，非常重要的贴士：买首套房办首次贷款的朋友，如果并不是很差钱，不需要商贷而只是想薅出公积金贷款来花花，如果你未来还想再买房产，这里强烈建议您一分钱都不要贷了。

　　因为即便办的是纯公积金贷款，若干年后有改善型需求了，把老房子卖了置换新房的话，对不起，还是“认房又认贷”的，此时在你最需要贷款的时候，它就会变成“二套房贷”！房贷价格一下子贵了好多，可贷比例也缩水了一半。

　　4，限花招

　　前文说了，想离婚买房的话，离完再等3年吧。

　　另外就是挤破头的那种因限价而便宜一点的新房。炒房的人麻烦往后站，新房抽签有优先级了，无房者优先，个税或者社保年限长的优先。

　　第二条我个人觉得很智慧。可不就是嘛，炒房的一套一套又一套，各种优惠都想办法要。是该把机会更多留给无房的刚需群体们了。

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