买房秘籍:三步购房法及淘房、守房、挖房

来源：智能家居时间：2020-04-18 07:21

在我看来，买房就是三步走，定区域，选小区，淘房源。

一、定区域，区域是房产基础价值的决定性因素之一。

房子既是物品，也是资产，所有的买房人都会考虑自家房子的保值增值。在北京，房价就像是一个中心厚，边缘薄的大陀螺，目前北京的房价张力在五环附近还有比较强的体现，影响房价的主要因素还是位置，在六环内外就明显弱得多了，影响房价的主要因素就是房屋质量和社区品质。

所以在购房人预算有限的情况下，为了房产的保值增值及将来方便买卖置换，只要够用，牺牲一定的房屋面积、居住品质也是可以接受的，能多靠近市中心就多靠近市中心，或者就选择一个发展成熟，配套完善的“远郊”社区，以高品质生活为购房核心目标。

二、选小区，买房就是买小区

决定你的房产价值的第一因素就是小区房价，也就是说，你买的房子价值高低，可能90%多取决于房子所在小区的房价均值，只有不到10%取决于你的房子和同小区其他房子的差别（面积、户型、楼层、装修等）。而决定一个小区房价的基础就是区位、配套（特别是教育资源配套）和房龄楼况，所以，买房的本质就是就是买小区，在自己财力够得着的条件下，选的小区越靠近五环，靠近市中心，或者其配套资源刚性越强，房产保值增值的潜力越大，将来置换升级也更容易出手。

如果有条件，购房人甚至可以考虑在目标小区租房居住一段时间，切实体验一下社区生活质量，同时更方便淘房守房挖房。

三、淘房源，该出手时就出手

一套二手房，从业主决定挂牌出售，到能接受市场价，甚至到能接受略微低于市场价成交，是需要一个过程的，一般来说二手房业主大部分不是专业炒房客，对房子的售价评估刚开始往往受很强的个人主观因素影响，随着业主对市场交易行情的了解，以及对售房所得资金的需求强度变化，会逐步调整售房价格预期并达到可交易的房价区间，买家只需要密切关注目标小区相关房源变动情况，在房源接近市场价，房况适合且能满足自己需求时，就要及时果断出手，如果因为犹豫漏掉一套合适的好房，有可能你要守好几个月才有可能再出一套相似，购房的时间成本就更大了。

关于淘房、守房、挖房。

淘房，购房者依托房产中介经纪人在现有的房源里筛选评估，选择适合自己的房源购买，这是绝大多数购房者的选择。

守房，购房者关注目标小区的房源新增，房价调整动向，及时发现适合自己的房源，不放过每一次的看房谈价机会，能最高效率的买到自己心仪的房子，购房目标明确，早买早住。

挖房，通过各种渠道（物业、微信群、社区论坛等）主动联系目标小区的业主，或者推动自己的经纪人帮自己定向寻找房源就是挖房，如果自己能幸运地挖到房，只要找一个靠谱的经纪人或中介公司走一个交易保障，那么中介费用就能有很大的议价空间，挖房是极少数精明购房者的选择，不过能不能挖到房，也要看购房者的精力付出和运气了。

很多人买房，都是跟着经纪人在跑，经纪人指哪儿，就去看哪儿，来自链家网的数据显示，买房人平均要看房15次，才买到一套房子，这就相当于每周出来看房一次，平均要15周，差不多三个半月才能买到房子，这还是中位数，运气不好的跑上半年都买不到合意的房子也正常，既累心又熬人。

其实买房本来应该是个简洁明了，短平快的操作，有的是买房人自己不清楚自己需要的房子是什么样的，需要在看房的过程中逐步形成清晰的购房目标，也往往会错失很多好房，也有的就是经纪人不给力，对购房者的购房需求理解不够，购房指导也做的不到位，可劲的向买房人推“便宜好房”，指点推荐的房子不合买房人的需求，买房人也想图个便宜捡个好，就跟着到处看，结果平白浪费了双方的时间和精力。

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