买房托中介 “跳单”要担责

　民法典于今年5月28日公布，并将于2021年1月1日正式实施。由广州市科协、广州日报社主办，广州市科学技术普及中心、广东广播电视台珠江经济台、广州喜扬扬传媒承办的广州科普大讲坛近日举办176期《人民至上！民法典时代到来》节目，向公众解释民法典将会给生活带来的深刻影响。

　　文/广州日报全媒体记者龙锟

　　物管无权断水断电催收管理费

　　广州市越秀区人民法院民三庭审判员戴鹏在物业纠纷方面具有丰富审判经验。

　　在戴鹏看来，民法典是新时代民事法律制度体系化、系统化的重大成果，极大地方便了条法检索。

　　“我们以往处理物业合同纠纷，要查阅民法通则、民法总则、物权法等多部法律法规。现在民法典将物业合同的规定独立成篇，民众知法用法的渠道更加简单了。”戴鹏说。

　　戴鹏提醒说，民法典第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业管理费，这是民法典的新规定。

　　戴鹏解释说，供水供电执行的是业主与供水供电企业之间的合同，物业服务人没有权力去断水断电。物业服务人采取停水停电的行为属于侵权，得不到法律的保护。“即便业委会与物管公司签订的物业服务合同中约定，可以采取该方式进行催收，该约定也是无效的。”他表示。

　　现实中，总有一些业主觉得物管不作为，所以拒缴物业费。戴鹏并不建议业主这样做，因为物管的不作为也需要衡量“不作为”的程度，要依据合同进行量化，不能靠主观感受。“可以通过业委会另选物业公司，但是不建议业主以违约的方式来维权。”戴鹏表示。

　　委托中介买房 没过户也要给报酬

　　民法典明确规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。对于房屋买卖而言，很多买家因为最终房屋没有过户，觉得不应该支付中介费用。戴鹏表示，这在法律上站不住脚，因为中介合同只需要提供订立合同的机会和订立合同的媒介，并不需要保障主合同的履行。

　　戴鹏提醒，民法典第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的，应向中介人支付报酬。

　　“这是一条禁止‘跳单’条款，也是对诚实信用原则的重申。”戴鹏表示，根据这一条规定，二手房买家如果通过中介看房，最后绕过中介直接与业主签订合同，便是“跳单”，中介可以起诉买家。

　　现实中，如果很多中介机构推荐同一个房源，买家通过多家中介看了房子。最后，卖方选择了一家收费较低、服务好的中介，支付了中介费，买下了房子。那么，其他中介机构是否能起诉买家“跳单”呢？

　　戴鹏表示，通过市场公开自由选择一个中介，这种行为不构成“跳单”。

　　据戴鹏介绍，在涉及“跳单”诉讼中，中介要承担举证责任。中介需要证明买家通过自己了解到房源信息后直接与卖方签订了合同，但是未付中介费的事实，由买家进行抗辩。

　　“买家抗辩时，需要提供中介在服务中隐瞒重要信息或者提供虚假信息的事实。”戴鹏建议。

　　离婚冷静期给夫妻冷静思考的时间

　　民法典第1077条规定，自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起30日内，任何一方不愿意离婚的，可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。前款规定期限届满后30日内，双方应当亲自到婚姻登记机关申请发给离婚证；未申请的，视为撤回离婚登记申请。

　　市政协委员、广东连越律师事务所律师张星伟认为，总有一些夫妻因一时冲动要去办离婚。设立离婚冷静期，就是想给通过协议离婚的方式结束婚姻关系的夫妻有冷静思考的时间，不要冲动。

（责任编辑：施晓娟）

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