中介选得好，买房省十万（建议收藏）

来源：智能家居时间：2021-04-30 07:00

全文字数：3500

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大家好，我是久未露面的小贝，今天我来和大家聊一个很实用的干货——怎么和房产中介打交道？

不管是哪个行业，中介两个字，条件反射地就让人警觉起来。

这不是对具体某个从业者的攻击，而是这个职业自带矛盾属性。

你看，xx二手车平台没火，“没有中间商赚差价”的广告语火了一阵又一阵。

挂上“厂家直销”，就能让人从心理上产生货真价实的感觉。

可见人们对中介这类职业，内心天然缺乏好感。

中介这个职业有没有价值呢？

当然有，它的价值体现在两方面。

一方面是由于信息不对称，中介比我们掌握更多的房源、价格走势、政策形式等一手信息，一个有职业操守的好中介，能为我们提供更客观、准确的买卖参考，让我们少吃亏，少走弯路。

中介掌握的知识和信息，本身有价值。

另一方面是服务，中介非常熟悉买房流程和经办手续，对一些图方便不想自己做功课的人，中介能够帮你一条龙搞定，省去这不清楚那不明白，来回来去跑的功夫。

这两点，值不值得我们付费？

小贝觉得，这些劳动是应该被尊重的，值得付费。

但问题在于，不管我们把房产中介提供的服务，看成是信息咨询服务，还是跑腿办事服务，按照“次数”标准来收费，才比较合理。

但实际上，房产中介的佣金按照房价总额来计算，一套500万的房子，佣金2%-3%，一单就能赚个10-15万，分到中介个人头上的提成奖金，也能有好几万。

再加上目前整体上看，中介行业的从业门槛低，流动性极高，市场龙蛇混杂，这就给了部分无良中介充足的动力，想出各种花招，赚取最大利润。

一个真正的好中介，能给我们提供的核心价值，就是根据我们的实际需求，找到合适的房屋，用合理的价钱，协助买卖双方顺利完成房屋交易手续。

除此之外，一切所谓“增值服务”，只不过是想二次收割的噱头。

对我们来说，“合理的价钱”，既包括了房价，也包括各种税费，当然，还包括中介费。

某些中介别老拿“因为我们和别家不一样，我们服务好，所以值得付高佣金”这种逻辑，给别人也给自己洗脑。

对客户来说，“服务好”本身就包含了“高性价比”。

因而，掌握买房反套路攻略，就特别实用。

准备买房前，如果不想面对后续各种骚扰，先弄一个专用的手机号。

购房政策一定要了解一下，弄清楚自己有没有购房和贷款资格。

这个看似有点废话，但还真有人，要签约了才知道自己原来没资格买房……

还要做好功课，知道买房流程，最重要的是弄清楚自己的心理预期。

能承受的总价是多少、想买哪个区域、能买多少面积、买什么样的房子……

你买房路上偷的懒，最后很可能变成真金白银的损失！

如果你自己都没想清楚要什么，分分钟就会被人牵着走。

能不被套路的根本，是心中够笃定，你的目标范围明确，就不容易被迷惑。

比如有的中介上来就告诉你，你想看的小户型没有了，向你推荐面积更大的房子，劝说你一步到位，对中介来说，干的是同样的活，当然希望总价高，佣金能多拿一点。

再比如，利用心理上的对比法带你看房，业内叫bac法则。

a是真正想推荐给你买的房子，但是先带你看一套平平无奇的b，定个基调；

再带你看一套符合你要求的a，好感度马上就来了；

跟着再来一套比较糟糕的c，价格还故意报得高，憋说了，我选a！

你以为你已经看了好多套房，并没有，都是为了推给你a的配角！

就看你能不能坚守住，买房的初心。

拿出你的主见来，千万别把心思全写在脸上，让对方掌握你的喜好。

如果有买过房的朋友，可以让他们向你推荐靠谱中介。

如果自己找，千万别找“野生”中介。

现在都是团队作战，有明确的分工协作，带你看房的、负责网签备案的、协助过户的，牵线银行贷款的……各有专攻，能让你买房更加顺利。

这是单打独斗的“野生”中介不具备的优势。

很多不知名的小中介，自身没有网签资质，只能挂靠有资质的中介展业，合同和公章用的都是别家中介的，一旦交易过程中出现纠纷，就容易扯皮不认账。

所以一定要弄清，你找的中介公司到底有没有资质。

在你意向的板块内，找离小区不远的，驻扎时间长一点的，有规模、有分工的中介公司，他们对这一带的楼盘更熟悉，更可能最快拿到新房源，甚至是独家房源。

因为长期耕耘当地社区，对房东的信息往往也有更多了解，比如是否急卖，心理价位多少等等。

反正第一次上门，门店有没有网签资质、有没有合作银行能搞定贷款、中介费能不能分期，打折力度有多大，都可以大大方方问清楚，丑话说前头，显出你是个“老司机”。

先小人后君子，千万别前面你好我好啥都不问，等字都签了，再来纠结有没有资质之类的问题，让自己陷入被动。

你想买房，中介也希望你能敲定，本来大方向是一致的，但遇到不顾你的需求，只是一味促成你赶快下定的中介，就得多留个心眼。

怎么促成你早点定下来呢？

路数一：营造抢购的气氛

带你看房时，现场雇一些托由同事带着看房，造成这房子特别紧俏的感觉，而且托还特豪气，表示看中了，很喜欢，过两天付定金。

意思就是，你再犹犹豫豫，下不定决心，房子就被别人抢走了！

路数二：散布谣言制造恐慌

不管房价近期走势如何，最近出了啥新政策，到中介手里都能变成营销素材，个个都是文案高手。

房价涨了，说快买，不买还要涨；房价跌了，说快买，抄底十年一遇黄金坑，房价不涨不跌成交低迷，说市场观望情绪浓烈，别人恐惧我贪婪，现在入场选择多，议价空间大，别犹豫，快买。

政策收紧，说快买，再不买以后限制更多更买不了；政策放松，说快买，再不买房价就要涨了；好久没出新政了，说现在是政策消化期，再不买政策效应一旦消耗殆尽，房价还要涨，快买。

……

总之一句话，再不买房就晚了。

听中介这么一说，你立刻慌得一批，匆忙下定了……

另外，中介为了防止“跳单”（跟你看房，但找了别家更便宜的中介买房），会要求你看完房签一份看房确认书，表明这个房子是他带你看的。

如果你要买，就得找他们家居间代理，如果事后中介发现你找了别家，就会拿这张确认书去法院告你，要求你支付中介费，这种事发生过很多次了。

还有极个别无良中介，会以各种理由，让你签一纸空白的看房协议书，这种千万千万不能签！

必须把内容写清楚再签字，否则这张白纸上会被加上什么，天晓得，可能不管你今后买了哪套房子，他们都会拿着这张空白协议问你追讨中介费。

应对办法很简单，你也不用执意拒签，上手就让中介觉得你想跳单，影响后续服务态度，只要签个假名就行了。

实践中，客户都是爷，在刚开始看房的阶段，中介一般不敢直接要你掏出身份证，核对身份信息。

不管想买房还是卖房，都可以把信息告诉N家中介，听听不同声音。

没有比较就没有伤害，有了比较，心里更有底，更不容易被骗。

但如果是买房，也别满大街找中介，一般找3家够了。

只找1家，万一找到了不靠谱的中介，可能就会错过好房子，找太多家，天天被无数中介骚扰，也烦心。

更重要的是，如果看中了一套房子，接下去的议价流程是，只找这3家中介中，你觉得最靠谱的去谈，其他两家，都说不感兴趣，这样才能避免给房东传递“怎么有那么多客户都看中我这套房子”的错觉。

否则，别说杀价了，房东没准还会提价。

签合同前，务必要有一次买卖双方和中介都到场，当面商谈，敲定各种细节的流程，以防遇到不良中介两头骗，吃差价。

一旦在税费分摊、售后回租、户口迁出、水电物业结算等细节问题上没事先说清楚，导致后期扯皮，就很被动了。

已经花了这么多功夫，终于到了激动万分的签约时刻。且慢，还有一件事，必须要做——

那就是拉产调！

靠谱的中介，签约前会主动去当地房地产交易部门调取过户房屋的产权信息，俗称“拉产调”。

房东一共几人、房屋是否有被抵押、是否有产权纠纷（如夫妻、父母子女、兄弟姐妹等产权人意见不一），是否被法院查封，这些信息都能清晰查到。

如果中介没有拉过产调，自己去拉一下，千万别图省事，以防留下后患。

有的中介会说，家电、家具房东不打算带走，都可以赠送，让房子显得更有吸引力，促使你成交。

但口说无凭，房东是否真答应过，就算签约前口头答应了，签约后会不会反悔，都说不准。

所以这些细节条款必须全部写进合同的补充条款，几个空调、几把椅子，全部写清楚。

合同里除了要明确房子的交易价格，首付、贷款、尾款的具体支付时间，还要明确约定中介费的金额、支付方式、分几次支付，具体的支付时间等。

当然，还要有相应的惩处条款，中介应该提供哪些服务，如果出现纰漏，佣金怎么退还等等。

现在的房屋买卖合同都是范式文本，一般本身就考虑到了各种潜在风险，但你还是要仔细阅读条款，如果有不明白的，就让中介详细解释，还不放心的，就找购房经验老道的朋友指点一下。

千万不要没看清合同就仓促签字，以防忽略了一些对自己不利的条款。

签合同时，和贷款有关的条款，要特别注意。

因为国家政策多变，房贷首付比例和利率调整的新政都是半夜鸡叫，隔天实施，根本没有缓冲期，甚至签约时说的好好的能放贷，签完合同过户时，却发现政策收紧，放不了款……

买房全流程，少则2个月，多则半年，鬼知道中途政策会出什么幺蛾子，最怕首付已经付了，贷款却一直拖着下不来款。

一般根据合同，这种因为政策不可抗力导致的违约，都是买家的责任，可能损失就大了。

所以最好能和卖家商量，设置一个相对长一点的贷款放款周期，尽量减少自身风险。

人世间最长的路，莫过于各种套路。

买过房上过当吃过亏的小伙伴，还遇到过什么坑小贝没写的，还有啥避坑妙招的，留言区见，我扶你上墙~

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（责任编辑：李显杰）

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