房产律师:从法律角度全面解读“昆明30户居民住进烂尾楼”事件

来源：智能家居时间：2020-08-24 13:22

导语：日前关于昆明30户居民住进烂尾楼的消息登上了热搜，此文房产律师从法律角度全面解读“昆明30户居民住进烂尾楼”事件。

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

近日，云南昆明“别样幸福城”小区陆续搬进去30名住户。有住户称自己2013年在这买了房，开发商承诺2015年交房，但房子从2014年停工到现在。他们因疫情没了收入，每月9千元房贷，还有房租，在巨大的压力下，只好搬进没有任何配套的烂尾楼。

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一、业主等了7年，这个楼盘一直未有进展，从法律角度，开发商需要承担哪些责任？业主该如何维护自身权益？

从法律角度上讲，对广大购房人，开发商需要承担逾期交房的违约责任。对土地使用权出让方，开发商要承担延期完工的法律责任。

遇到烂尾楼，要想维权，首先要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易房钱两空的，主要原因一般有三个：

1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。

2、开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。

3、在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。

该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。而且，还有不少的业主迷信信访，对信访有种蜜汁自信，往往错失挽回损失的良机。

所以，一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段：

（一）强有力的组织至关重要

组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。

（二）优秀的业主代表至关重要

有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

（三）一定要有保密机制和反搭便车机制

在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。

没有反搭便车机制的结果就是冲锋的人，真正付出的人被踩死在前进的过程中，最终导致整个维权呜呼哀哉。

在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

（四）尽快提起诉讼，尽快行使购房人的优先受偿权

如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。

这个时候，有不少人可能会有一种误区，楼盘早被封了，银行、债权人、施工人早查封了无数遍了，我们就算诉了也拿不回钱。施工人有优先受偿权，银行、债权人又有抵押权，也有优先权。而我们购房人什么都没有？

实际上则不然，相对于施工人、抵押权人的优先权，还有一个更优先的权利，那就是购房人的基本债权优先受偿权。但是这个优先受偿权的行使前提是：必须要起诉，要进入法律程序。否则等银行、施工人等已经把钱划走了，再起诉，再有优先权也白搭。

（五）申请开发商破产

必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。

（六）协商

如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。

总之，一切皆要争先，否则悔之晚矣。

二、已经有30户业主搬进了烂尾楼，但是楼里没有排水没有楼梯，非常危险，业主需要注意哪些隐患？