稳扎稳打，富力地产的三个小目标

充满不确定的上半年过去后，充满不确定的下半年接踵而来。疫情是否会在四季度时再度反扑？国际形势是否持续剑拔弩张？行业销售与交付是否还会受到拖延影响？三道红线规则下房企融资是否只剩下一扇窗……

一系列因疫情、因全球经济环境、因国内宏观调控等大小因素带来的变数温床，给企业蒙上了一层担忧。

在不确定中找确定，在动荡之中稳住基本盘，是富力当下明确的选择。

销售目标如期达成

一季度里，因为实施居家隔离及关闭现场销售，国内地产行业的协议销售及业务活动受到严重影响。

然而，随着疫情缓解、防控措施逐渐放宽，二季度时候，行业的协议销售出现明显反弹，金额较去年同期增长7%。而富力地产也在这个时期，开始大力开展创新营销。从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……这些活动极大地帮助富力实现销售回暖。

最终，于报告期内，富力共完成权益销售额为510.6亿元。

在业绩会上，有投资者对富力地产全年目标完成产生了担忧。但公司联席主席李思廉表示：“销售目标1520亿左右是不变的”，他认为目前国家的政策和市场的情况，很大概率是稳定的，所以还是会按部就班地铺排。

按照年中的预期，下半年富力地产计划推出16个全新项目及2300亿元的可售资源，以达成协议销售目标。

入账面积的提升保证了富力在上半年里实现营收端的同比维持——总营业额336亿元，其中，物业销售营业额308亿元，上升3%；物业投资、酒店运营及其他收入28亿元。

对于全年交付方面的计划达成，李思廉透露，由于一些施工方面的情况，富力2020年全年交楼目标调整为910万平方米。

一二级开发“短平快”

在业绩会上，李思廉提到了三个字“短平快”。这是他对于富力未来拿地的方向总结。

他表示，在以稳为主的经营策略下，拿地方面，公司未来仍以城市更新为主，如果有合适的招拍挂也会参加，不过会放慢一点，“参与的招拍挂会以‘短平快’项目为主，大型的、一百多亿的尽量不参与，大多数控制在10亿元左右的价格"。

在这个原则下，今年上半年，富力开始在现有土地储备规模充足且拥有足以应对近期开发目标的可售资源下，进一步放缓购置二级土地储备的速度——2020年上半年，富力新增权益土地储备建筑面积243万平方米，权益拿地金额60亿元，对应权益货值约490亿元。新增土地权益楼板价为3100元/平方米。

且所购置的土地，主要集中在12个月内产生现金流回报快速的资产周转项目，及为土地储备匮乏的城市提供补给。

截至2020年6月30日，富力地产拥有权益土地储备可售面积约5683万平方米，权益货值达7580亿元。

而在主要战略城市更新业务上，富力则表现出了更加主动的一面：4月时，富力签下中山下闸片区旧改项目，项目改造面积约21.1万平方米；6月时，富力成为广州南沙东涌镇大同村旧改合作企业，项目改造范围99.5万平方米；8月富力又拿下广州番禺石壁一二三四村总用地面积约为104.8万平方米的改造项目。

目前，富力已拥有80多个已签约合作的城市更新项目，融资区面积超4000万平方米，其中92%位于一二线城市，54%位于粤港澳大湾区。广州、太原、西安是富力旧改版图中最重点的三个城市。

在上半年的城市更新项目中，富力地产已转化3个项目，增加可售资源460亿元。

下半年里，李思廉表示：“在未来18个月，富力目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，以产生2000亿元的潜在可售资源”。

净负债率目标：再降10个点

不论是通过创新营销模式促进回款，还是调整拿地方针更重高利润的城市更新业务，其目的都是在于优化集团整体的财务结构。

根据企业公告数据计算，富力地产期末的总负债减少了94亿元，净负债率为176.7%，较去年同期下降了42个百分点。

公告显示，2月时候，富力利用有利的市场窗口发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年1月到期的美元优先票据，以维持相若债务水平，延长到期期限。且上半年里，富力还处理了108亿元的境内债券，降低了整体负债规模。

此外，在今年7月份时，富力刚获批H股全流通，可上市流通的股份有22.07亿股，这部分股权未来也将有利于富力地产进一步扩宽融资渠道，进而有效降低融资成本。

李思廉指出，除自身财务安全的综合考虑外，他还希望富力能通过降杠杆提高评级，改善在资本市场的形象。

按他的想法，到年底，富力的净负债率能在177%的基准上，再降10个点左右。

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