下半场表现如何？ 富力仍然充满自信

　　疫情进入平稳期之后，地产行业业绩全面复苏。从经营效率来看，富力地产的销售净利率依旧保持高水平。

　　稳定业绩的同时，富力还在通过处理到期债务及管理资产负债水平，从而改善其财务状况得到改善。在业务拓展方面，其最为拿手的城市更新业务依然是今明两年可靠的业绩增长点。

　　另外，作为全球豪华酒店第一业主的富力地产，这项业务依旧能够为富力地产提供源源不断的现金流支持。

　　中报业绩超预期

　　2020年富力地产（02777.HK）中报显示，富力物业销售营业额同比上升3%至308亿元，交付面积335万平米，总体营业额336亿元；权益合约销售金额510.6亿元。

　　净利润的变化同样不大，为37.92亿元。三年来一直保持在较高水平之上，比2017年中期增长了14亿元。

　　Wind对富力今明两年的业绩预测依然保持乐观。他们认为富力今年能够以20.28%的增长率取得1092亿元的营业收入以及10.76的增长率取得107亿元的净利润，并且在2021年也能保持相同的增长水平。

　　值得一提的是，在上半年尽管大环境导致富力业绩微降，但其整体净利率依旧保持了以前的水准，为11.7%。

　　物业销售毛利率为33.5%，保持稳定。

　　毛利率的稳健得益于富力地产对费用的缩减。据中报显示，富力地产上半年销售和行政开支减少9%至30.47亿元，销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%降低至9.9%。

　　降杠杆成效明显

　　在稳定经营的同时，富力地产通过削减94亿元的总负债，使其偿债能力取得改善，尤为突出的净负债率下降了22%，富力还在中报发布会上明确表示，“开源节流减负债”的策略会继续加大力度实施，争取至年底再降约10%。

　　债务再融资以及清理大量债券是今年上半年富力地产“减负”的主要手段。中报显示，今年二月，富力地产择机以较低的成本，成功发行4亿美元的优先票据，用以赎回明年1月到期的美元优先票据，使得这部分债务偿还能力得到保障同时，变相的延长了到期期限。除债务再融资外，富力集团今年已经处理了108 亿元的境内债券。

　　富力集团还在中报发布会上说：“我们现拥有人民币360.0亿元的充裕现金”。加之其有180亿元的境内中长期融资额度尚未使用，这些钱可以择机以低融资成本发行，使其债务压力得到极大的缓解。

　　通过一系列的减债举措，富力地产的各项偿债指标得以明显的改善。据中报披露，富力地产总负债减少94亿元，净负债率下降22%。

　　为了能够持续改善各项债务指标，富力地产今后将会避免盲目扩张。中报发布会上富力表示，将谨慎参与土地招拍挂，原则上不参与热点土地拍卖。“大型的100多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”

　　城更支撑健康发展

　　在上半年的经营中，富力集团的传统强项——旧改业务依旧抢眼。截至2020年6月30日，富力已签约城市更新合作项目增加到超过80个，融资区建筑面积超4000万平米。

　　这些项目多为优质项目，能够为富力今后两年提供业务增长动力。在你今年取得的旧改项目中，一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比54%。于十八个月内，目标将城市更新业务转化900万平米的土地储备，相当于2000亿元的可售资源。

　　靠旧改起家的富力，在业内有着“旧改王”美誉，他们家从事这一业务已经有30年的历史了。上世纪90年代末，广东省以旧厂房改造为主，富力自1994年起在广州完成了十几间旧厂的改造，也因此流传着“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

　　从2009年开始，广东旧改的主要对象扩大到旧村，富力作为市场主体成功参与并完成了猎德和杨箕两个著名城中村的全面改造项目。而与之同期的，有不少村的改造至今还没有完成。

　　2015年起，广东省家旧改进入第三阶段，随着广州城市更新“1+3”政策的出台，政府在旧改方面构建起相对完善的政策体系，有了具体落地的政策指引。同时，省、市等各级政府对“三旧”改造也提出了很多新的要求。特别是近年来，与旧改相关的政策利好不断释放，引起了新一轮的投资热。在广东的“三旧”改造发展至今的三个大阶段中，富力集团是“幸运且努力”的一家公司。

　　富力集团副总经理兼城市更新集团董事长、广州公司董事长肖明，曾对媒体表示：“我认为，旧改的黄金期还没有过去，未来10年仍然是黄金十年，旧改市场仍然蕴藏着巨大的发展空间。”

　　他以广州为例：“在2018年，广州标图建库的旧改项目就有21092宗，总面积达598平方公里。与此相对应的是，广州每年通过招拍挂向市场释出的土地供应量为13平方公里，远远低于旧改项目潜在的用地面积。而广东的新增建设用地指标还会逐年下降，这意味着未来的城市发展只能向存量土地要空间。”

　　酒店等业务提供稳定现金

　　目前，富力旗下运营中的酒店及商业资产市值已达910亿元。富力集团目前正在运营的酒店达90间，总建面395万平米，总房间数27173间，分布与70个城市；截至7月份，全年累计经营净利润已经回正。另外，正在运营的投资物业总建面252万平米；其中写字楼约32万平米，商业约123万平米，物流园约98万平米。

　　这两项业务能够为富力集团提供稳定现金收入。疫情得到控制后，富力集团酒店和商业业务在第二季度开始明显复苏，今年上半年，富力集团的酒店运营收入14.6亿元，投资物业运营收入6.5亿元。

　　富力集团的酒店业务能够如此快速复苏，得益于其旗下酒店多为优质项目。在前不久公布的2020年度《福布斯旅游指南》星级名单中有268间酒店，其中大中华范围内仅有36间，广州富力丽思卡尔顿酒店、成都富力丽思卡尔顿酒店凭借完善的设施及周到贴心的服务得以榜上有名。

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