当全国房价进入“万元时代”,均价一万出头的重庆还有增长空间吗

来源：智能家居时间：2020-10-28 14:43

全国百城房价进入万元时代，而早一步迈上万元门槛的重庆已经在单价一万多元的均价上站稳脚跟。未来，重庆会如何发展？是能继续上行还是会下滑？

全国三季度房价上万

一线城市均价远高出其他城市

今年三季度，全国住房均价正式走上万元。根据国家统计局的数据，相关机构进行了测算，今年7-9月，全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。而在此之前，每月的均价还在万元之下。

来源：国家统计局、易居研究院

在全国百城中，城市间的差距比较大。1-9月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45640元/平方米；包括重庆在内的32个二线城市，新建商品住宅成交均价为15454元/平方米；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12209元/平方米。

房价早已不能和二十年前同日而语。有数据显示，在商品住房改革之初的1998年，全国商品房均价只有2000元左右。那时候，上海陆家嘴区域房价仅有5000元左右，如今陆家嘴的均价早已突破8万元。

重庆二十年房价相对走稳

2016年后涨幅相对较大

王先生是在房企从业二十多年的重庆老地产人，谈起重庆楼盘价格的变化，他是感触很深。他说，“谁都想象不到，二十多年的房价会变化这么大。要是早知道，咬着牙也要多买几套。”

他说，1999年，重庆南方花园首批房价仅为每平方米900多元。2000年，加州花园的最低售价在1700元。

他介绍，2001年他以2000元的单价，在五黄路选购了一套高层小区住宅。今年上半年，他在中央花园区域选购一套单价2万元的大平层。他说，“还是有些心不甘，犹豫了很久才买的。感觉这两年房价涨这么多，花这么高的价钱买，心里还是有些不舒服。”

二十多年来，重庆房价一直走的相对平稳。重庆对国家每次调控也不像众多一线二线城市那样反应强烈，也就是说别的城市大涨，重庆只是微涨；别的城市大跌，重庆小跌。

重庆楼市出现剧烈涨幅不太多，但对重庆人而言还是感受深刻：一次是2008年经济危机后国家救市，另一次则是2016年底之后出现的报复性上涨。

2016年年底之后形成的一波涨潮，是近些年的一波大涨，房价有了大幅拉升。据铭腾机构统计的数字，2011年，重庆中心城区建面均价为6390元，几年的时间内房价没有多大增幅，到了2015年均价还是6629元。

从2016年开始每年有不小的增幅，2016-2020年分别为7116、8339、9290、10296、11335元。可以说，2016年底之后重庆房价被撕破了一个缺口，每年以近千元的涨幅增进。

进入到2020年，受疫情影响，重庆主城楼市成交还是有程度不小的下滑，但价格上涨的步伐并未延缓。

锐理数据（重庆公司）顾问总监姜益洋分析道，重庆前三季度住宅成交1262万方，同比回落大概30%，目前主城建面均价每平方米已达12611元，同比增长6.3%，房地产市场持续复苏，第三季度基本恢复到去年同期水平。

均价一万多将“横盘”很长时间？

平稳上涨将是主基调

重庆主城住宅平均单价由一千多元涨至一万多元，用了二十多年的时间，假如未来要从一万涨到两万，预计会用多长时间？

最近有消息称，重庆主城核心区已经全面进入2万元。那么，有业内人士认为，如果按照重庆房价每年逐渐递增的趋势，主城平均单价在一万多元呆不了几年，冲上两万元的时间并不远。

对此，铭腾机构常务副总顾明分析指出，其实重庆主城住宅均价在2018年就冲上万元大关。他认为，“重庆主城均价从一万多元再向两万元跳，难度非常大，预计在1万多元这个坡坎上还需要很长时间。”

他认为，重庆房价肯定还是会上涨，近几年每年涨个千八百，均价冲上15000左右还是很有可能的。

上涨的主要原因是地价结构发生的变化，从而带来了住宅产品结构的变化。

由于前期低价土地逐步消化掉，近两年楼面地价六七千、甚至上万的土地逐步入市。新土地容积率更低，洋房别墅产品居多，进一步拉升住宅单价。

而另一方面，为保持价格相对稳定，政府控制价格，住宅涨幅控制在5%左右，土地涨幅也控制在5%左右，因此近些年基本上房屋均价年均增长在8-10%。

锐理数据（重庆公司）顾问总监姜益洋认为，随着重庆城市能级不断提升以及城市空间不断拓展，未来核心区与非核心区之间价格差距呈现扩大趋势。但由于特殊的地理环境以及多中心的城市格局，价差幅度不会太大。

他预计，“从当前经济形势与市场形势综合判断，重庆房价增速预计与经济增速持平或者略高。”

炒房不亏时代结束？

重庆仍有发展增值空间

最近，经济学家马光远多次强调，炒房不亏的时代也结束了。他指出，在全国房价均价迈入“万元时代”之后，未来会出现几个趋势。

其中包括，“房价普涨结束了，房地产作为最好投资品的时代结束了，买房子不赔的时代结束了。在老百姓的资产配置中，房地产已经退出了最好的选择行列，绝大多数城市的房价涨幅不可能暴涨大涨。炒房亏钱可能成为常态。”

马光远还认为，“房地产作为最好投资品的时代结束，但房地产的结构性行情永远存在。未来的好城市好房子仍然具有溢价空间。”

那么，如何看待房产投资？未来房产投资真的没空间了，可以退出历史舞台了？

锐理数据（重庆公司）顾问总监姜益洋认为，房价普涨的时代已经成为过去，未来机会主要聚集在中心城市和热点城市，与城市发展方向关联度较高，所以在区域的选择上，需要更加谨慎。

最近，铭腾机构董事长朱廷勇也指出，“重庆楼市投机客逐渐退市，中心城区投资客户比重由2019年的10%已下降到今年的7%。”他认为，“重庆楼市真实需求大，市场健康稳定。”

铭腾机构常务副总顾明指出，“楼市是否有投资前景也要分城市。重庆作为新一线城市，比一线城市发展落后5-10年，还处在持续发展时期，正不断吸引外来人口，近些年人口回流也在加快，这些都预示着重庆还具有一定的城市增值空间。”

他指出，当然未来再也不会像前些年那样出现20-30%的暴涨，每年8-10%的增长空间还是有的，他说，“起码购房用于财产保值的作用还是有的。”

搜狐焦点重庆站首席记者亦木

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