没搞清楚这点！今年千万别买房！

　　每日房产干货第一时间出现在你的面前！

　　节后的楼市，铺天盖地都是重磅调控！

　　房贷收紧、利率上调、二手房指导价在市场不断交织，搅得人心惶惶。

　　许多人都在担心，此刻到底是不是买房的好时机？

　　涨过半程的城市，接下来调控是否会跟上，此刻买入是不是高位站岗？

　　还未启动的城市，小阳春今年还会不会来，此刻买入是不是立即套牢？

　　正在涨动的城市，房价还会持续上涨多久，此刻买入会不会成为最后的接盘侠？

　　楼市里爱琢磨的人不少，爱瞎琢磨的人也不少。政策走势，确实能帮我们看清后市，但看的太多，醒不过来，就是自寻烦恼，舍本逐末。

　　说实话，此刻除了广深楼市，还有待观望。全国大多数城市，根本没有受到这波调控的影响。

　　房地产早已过了短炒时代，在价值城市限售的情况下，穿越楼市牛熊的关键，不是时机，而是你买的房子到底有没有价值！

　　今天，我想回归当下买房和投资的根本性问题——如何买到有价值的房子，分享一些能实操的干货给大家，每一条都是我不断实践后，凝练出来的干货。

　　近期准备买房的朋友，一定要仔细看；有经验的朋友，可以在评论区一起交流补充！

　　什么样的房子是好房子？

　　80%的朋友买房时犯难，不是因为不会看房，相反是太会看房，买不到房！

　　这些年，我接受过很多周边朋友和粉丝的买房咨询，就我总结，往往是看起来最懂楼市的人，买房最慢，也最容易错过买房的最佳时机。

　　房子属于大宗产品的消费，涉及到的资金量不小，楼市里谨慎些，无可厚非，毕竟谁的钱也不是大风吹来的。

　　但怕就是怕有些人只学会半吊子，就是在售楼部里挑毛病，总以为能配得上自己的，一定是一套满分的房子。挑来挑去，房价上涨了，这回轮到自己配不上房价了。

　　我有个朋友就是活生生的惨痛案例，去年年初听了大胡子李老师的直播课，了解到广州楼市即将启动了，赶紧跑去看房，看得够早了吧，但是前几天告诉我，还在看。此刻的广州楼市，大家应该略有耳闻，房贷收紧，利率上调，天河区更是涨了至少30%，可以说完全踏空这轮行情。

　　是因为他不懂看房吗？相反是因为太会了，太挑了。本身资金有限，只能选择天河区刚需上车两房，又是嫌小区环境，又是嫌后续难加装电梯，又是嫌弃户型不好，如今嫌着嫌着买不起了，反而跑来问我怎么办！

　　买房之前，最重要的，就是要调整预期，楼市里好房子，真的只有80-90分。地段好、户型好、配套好的房子有，但是毛病就是贵；想要性价比，就要懂得取舍。

　　比着急看房更重要的是，坐下好好思考你对房子的诉求是什么，然后列下来，一定要足够具体，足够明确，比如学位、地铁、商圈、面积等等。有时在资金有限时，能满足你当前最迫切需求的房子，已经是好房子，碰到就赶紧谈。

　　过去买房赚钱的，不是看房看半年的，而是下单最果断的！

　　根据市场调整需求！

　　那么如何挑选一套80-90分的好房子？

　　比明确自己需求更重要的，是搞清楚这个城市的核心资源在哪里。

　　没有人买房，是希望房子不涨的。比起你喜欢的，更重要的是市场喜欢的，买房一定要看市场，比讲个性更加重要！

　　不同的城市，选筹楼市往往天差地别！哪怕是北上广深等一线城市，都无法实现一套打法走天下。拿一线城市买房逻辑，去指导你三四线买房的专家，一定要远离。

　　楼市里真正值得信仰的，只有市场，尤其是二手市场。

　　很多人把搞清二手市场，想得太过复杂，在这里我教大家一个简单的办法，就是活用贝壳、链家等二手房交易平台。

　　这套方法，说起来很简单，但真正实践起来，还是要下功夫。关键的分析逻辑，就是看这个城市房价最高的地方在哪？具体去分析每个板块，价格最高的楼盘，高价的原因在哪？

　　通过这一套分析，你一定要搞清楚三大信息：

　　1、你的城市价格体系是怎么样的？哪里最贵，哪里次之。

　　2、你的城市最核心的资源是什么？是学区，还是产业？是商圈，还是环境？

　　3、结合你的预算和需求，选择最靠近这些资源的房产。即使资金有限，也要尽量选择能地铁直达该区域的、地理位置最靠近的区域等等。

　　比如在天津，你仔细分析就会知道，房价高的都是和平区带学位的老破小，那你就应该努力去靠近学区，并且选择次新房最好。再比如杭州，产业更牛，找到阿里所在，无限靠近，也尽可能选择次新房。

　　因为除了地段之外，接下来楼龄也是竞争的核心。

　　虽然平台的数据，不一定是完全准确的，但是这一套数据就是你判断市场的锚。

　　接下来你要做的，就是针对预算内的板块去看，不断验证、不断修改你所的认知。

　　这样看房，更加事半功倍！

　　一定要关注流动性

　　小区户型、楼层、采光，很重要，但是大多还有装修可以弥补。但是流通性差了，就是真的踩到坑了，一套就不知道是多少年了。

　　选小区，一定要关注流通性，哪怕你是买新房，也要先看看周边二手市场的成交情况。

　　没有流通性的房产，终究是一场虚妄的纸上富贵，任凭新房开盘价再怎么高，也只是“不动产”而已。

　　关于流通性，最值得关注的有两点，其一是成交周期，其二是成交户型。这些数据，刚刚说的贝壳、链家、58等许多软件，很轻松都能查到。

　　成交周期低于三个月，基本都算快。成交户型暴露的是，这个小区底是刚需户型吃香，还是改善户型吃香。像上图这个小区，成交主力在二房一厅，一房一厅单价更低，成交周期也长，就绝对不要碰了。

　　永远不要买错配的产品，在刚需扎堆的地方住改善，这种孤独你一定不想体会。

　　房住不炒之下，限贷、限购放松的可能性越来越低，楼市出现普涨的可能性也会越来越低。

　　未来城市之间分化会愈演愈烈，城市内部板块分化、板块内小区分化，也会愈演愈烈！

　　2020年楼市已经在验证这个结论，去年，深圳、上海、广州，都是以豪宅暴涨开局！但同样在深圳的角落，盐田依旧没有动静。

　　对于劣质房产，不要再有留念，赶紧抛售！不断的优化自己的资产，才是接下来在楼市稳赢的关键。

　　当下无论是买房，还是投资，要牢记两句话：

　　1、房子靠的不是数量，而是质量！

　　2、比起时机，决定你此刻买不买房的，是眼前的资产，足不足够优质！

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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